¿El próximo motor de la economía?
Escrito por Martin W. el Miércoles, 12 de Septiembre del 2007 a las 7:55
El costo en dólares se incrementó un 70% desde el 2003 pero en términos de los salarios se mantiene estable.
La demanda de vivienda recobra fuerza debido a la intensa competencia entre las instituciones financieras por crédito hipotecario.
En el último semestre hemos asistido a una expansión de la oferta crediticia con hipoteca de inmuebles. La fortaleza del crédito hipotecario, aunque focalizada en algunos segmentos, ha incrementado la demanda de viviendas. El espacio de mercado para este crédito es amplio ya que hay numerosas necesidades insatisfechas y postergación del consumo por la crisis del 2002. Adicionalmente, los estudios comparativos nos muestran como uno de los países con bajo porcentaje de hogares propietarios de la vivienda (61,5%). El crecimiento de los préstamos hipotecarios se debe principalmente a la competencia entre bancos que, superada la crisis, se encuentran con excedentes prestables y solidez patrimonial. El crédito que ha crecido es el denominado en Unidades Indexadas y las tasas que se están pidiendo, como así también los plazos de duración del préstamo, exigen esfuerzos menores en las cuotas a pagar por los prestatarios que los imperantes hace seis meses. Esta particularidad dota de mayor solidez a los balances de los bancos y tranquilidad a los hogares de que no dependen de las fluctuaciones del tipo de cambio para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Es cierto que no se perjudicarán con una devaluación real pero tampoco se beneficiarán de la apreciación de la moneda. La disponibilidad de crédito hasta ahora inexistente, los plazos largos del mismo y la baja en las tasas de interés por la competencia hacen posible el ingreso como demandantes de vivienda a mayor cantidad de hogares. Este diferencial con la realidad de hace seis meses ha modificado un mercado que tiene la particularidad de que existan tiempos muy distintos entre la demanda en cada momento y la tarea de construcción de nuevas propiedades que constituyen la oferta. La principal correa de transmisión entre decisiones con tiempos muy distintos es el precio de mercado: cuando sube el precio de los alquileres y de las propiedades existentes se logra atraer nuevas inversiones a la construcción, incrementando la oferta de vivienda en el futuro.
COSTOS.
Si hay un aumento en el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda, fruto del incremento de la demanda y un stock relativamente rígido, el promotor de una inversión inmobiliaria comparará antes de decidir invertir dicho precio con el costo de la nueva construcción. En este sentido, en el Gráfico Nº 1 se presenta la evolución del costo de construcción desde 2003, expresado en dólares y en términos reales corregido por el costo de vida (IPC). Las dos series son ascendentes partiendo de niveles muy deprimidos en el piso de la crisis. El incremento real en los cuatro años es del orden del 10% lo que se suma a la apreciación de la moneda desde ese entonces y eleva los precios en dólares en un 70% en relación a dicho momento. ¿Qué elementos de costos explican el aumento? En primer lugar, entre el 2003 y el 2005 los materiales fueron los que mayor empuje tuvieron al alza, fruto de la presión de los mercados internacionales de materias primas y materiales para la construcción sobrecalentados. En este período el sector laboral priorizó la creación de puestos de trabajo y el mantenimiento del poder adquisitivo de los salarios. El año pasado el crecimiento nominal de los precios fue más parejo ayudado por la postergación de la firma de un nuevo convenio salarial. Este ha impactado en el 2007 donde se observa que el costo de la mano de obra subió 16% frente a variaciones inferiores al 10% para materiales y gastos generales. El precio de las propiedades está en dólares y para ello basta mirar los avisos clasificados de El País el domingo o consultar a las inmobiliarias. Por lo tanto, interesa la evolución del costo de la nueva construcción en dólares. Si se miran los avisos clasificados o se busca el precio al que se hacen los nuevos contratos de compraventa se observa un incremento en dicha moneda. El índice de actividad inmobiliaria que elabora el INE tomando en cuenta las compraventas de propiedades horizontales registradas, muestra que el precio promedio en dólares se encuentra en el 2007 un 18% por encima del promedio del 2004.
MOTOR.
El tercer elemento que resta por considerar es el ingreso de los hogares. En tal sentido, si bien el costo de la construcción ha subido en dólares, también lo ha hecho el salario y otros componentes del ingreso. Si en lugar de corregir el costo de la construcción por dólares o por IPC lo hacemos por el índice de salarios medios se observa que el valor del 2003 se mantiene relativamente estable y ha bajado un 2% desde 2005. Por lo tanto, el costo de la construcción ha aumentado fuertemente en dólares pero no se ha despegado de lo que gana mensualmente la gente. Esta situación ha determinado que la demanda de vivienda en la zona turística que vino desde el exterior está dejando su lugar a la demanda interna. Por lo tanto, si bien el fuerte dinamismo que se observara entre 2003 y 2006 en el sector llegó a un techo, la demanda interna potenciada por el crédito puede transformarse en el nuevo motor. Como se expresara, la demanda interna va a seguir empujando los precios hacia arriba y con ello va a atraer nuevas inversiones. Como el crédito no está extendido en todos los segmentos de mercado con seguridad se observarán variaciones de precios relativos en el camino, con lo que las oportunidades de negocios aparecerán en una primera instancia.
IMPACTOS.
Cuando la demanda interna empuja, el primer efecto se observa en los nuevos alquileres. En tal sentido el Gráfico Nº 3 muestra la evolución del alquiler promedio de propiedad horizontal para los nuevos contratos, en términos del salario promedio del año anterior. Se observa una tendencia ascendente continua que en el primer semestre del 2007 se encuentra un 20% por encima de lo observado en el primer semestre del 2005. Sobre los alquileres, el aumento reciente está recogiendo adicionalmente la reacción de los propietarios a la innovación impositiva con vigencia desde el primero de julio pasado. En efecto, el IRPF se incorpora en un mercado con escasa oferta y por lo tanto impacta inicialmente en el precio. Con seguridad el incremento en la demanda va a subir los precios lo suficiente como para atraer nueva inversión. En el Gráfico Nº 4 se muestra la evolución de largo plazo del producto interno bruto del sector de la construcción. El nivel actual del índice es de 105 cuando el piso de la crisis fue 80; por lo tanto, hay una magnífica recuperación hasta el momento en el nivel de actividad. Como se desprende de los niveles anteriores, sin ingresar en un “boom” de la construcción perfectamente se podría estar en niveles de actividad de 120. Por lo tanto, considerando las fuerzas de mercado no existen del lado de la oferta condiciones para un empuje extraordinario en los costos. Su evolución reciente, impulsada por la mano de obra, es el único desafío. Entre el equilibrio de los salarios del sector y del resto de la economía radica el punto crítico por el cual podremos ver un sector dinámico de la economía en los próximos años. El otro tema crítico es la tentación regulatoria que ha presentado el gobierno frente a evoluciones de precios relativos que originan presiones sociales. Frente a las amenazas de controles de precios (por ejemplo los “alquileres del Pepe” en el futuro) la actitud de los inversores va a ser mucho más conservadora. El resultado será un crecimiento del nivel de actividad por debajo del potencial que presenta la coyuntura actual y la exigencia de mayores retornos para arriesgar lo que terminará con alquileres más altos.
Fuente: Economía y Mercado (diario El País)
Categoria: Noticias, Nacionales
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