Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:37
Interés inmobiliario de extranjeros en la Ciudad Vieja y Prado
En los últimos 18 meses se realizaron unas 50 inversiones inmobiliarias en Montevideo. La mayoría de ellas en zonas no tradicionales de la ciudad.
“Hay una oleada de inversionistas que arriban a la capital. Por ejemplo, se ha comprado muchos inmuebles en la Ciudad Vieja por parte de empresarios españoles”, dijo a El País la directora de la División Planificación Territorial, Cristina Pastro.
Los viejos hoteles Piramydes y Alhambra fueron adquiridos por capitales provenientes de ese país.
La intención de los nuevos propietarios de esos predios, dijo, es reciclarlos y transformarlos en hoteles modernos.
También existen iniciativas privadas en otras áreas no tradicionales como el Prado.
En la planta de una empresa de gas situada en Suárez y Asencio se construirá un edificio con destino a viviendas.
Se trata de un proyecto presentado por un estudio uruguayo y los capitales son extranjeros.
Para canalizar esos intereses privados, la Intendencia realizará llamados a inversiones interesadas en construir viviendas en áreas cercanas a la calle Reconquista.
También pretende que privados construyan estacionamientos subterráneos en la zona de influencia del Banco de Previsión y la DGI, entre otras aspiraciones.
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Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:36
La Dirección General Impositiva (DGI) analiza establecer un registro de inmobiliarias como forma de combatir la informalidad del sector y de aumentar los agentes de retención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en el caso de rentas de capital por alquiler de propiedades.
El director general de Rentas, Nelson Hernández, dijo a El País que “todas” las inmobiliarias estarían incluidas en el registro, para lo que deberán cumplir con proporcionar cierta información y actuarían como agentes de retención del impuesto.
Lo que no se quiere es “coartar la libertad de comercio”, afirmó Hernández, por eso “no se les va a pedir garantía”, pero sí que brinden cierta información, agregó.
La reglamentación del IRPF dejó para que la DGI establezca que inmobiliarias pueden actuar como agente de retención, para el caso de los alquileres de inmuebles. De esa manera los arrendatarios no tendrían que hacer declaración jurada. Las rentas provenientes de alquileres están gravadas a una tasa de 12%, pero para la retención se utilizará una tasa de 10,5%, ya que sobre el 12% operan deducciones como la contribución inmobiliaria y el impuesto de Primaria entre otras.
Por su parte, mañana quedará habilitada la página www.uruguayavanza.gub.uy en donde se colocará un simulador que permite calcular el IRPF para aquellos que tengan un solo empleo y se colgarán las preguntas más frecuentes sobre ese tributo, dijo Hernández a canal 5. Asimismo la DGI analiza ampliar el número de contratación de becarios, si la demanda que tienen los diferentes puestos de atención -que quedarán habilitados el próximo 22- supera las previsiones, anunció el director de Rentas a El País.
La DGI va a arrendar un call center, mientras no llega al país el que el organismo compró a un importador. En caso que se supere la demanda prevista, se prevé utilizar los dos a la vez, dijo Hernández. Este, junto a su subdirector, Julio López y el presidente del BPS, Ernesto Murro, expusieron ayer sobre la reforma en la Universidad de Montevideo.
Categoria: Noticias
Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:35
El Ministerio de Transporte pretende mejorar el Yacht Club.
El Ministerio de Transporte y la Intendencia de Montevideo realizarán dos licitaciones en la zona del puerto del Buceo en el segundo semestre de este año, dijo a El País el prosecretario de la Intendencia, Jorge Rodríguez. “Esa Secretaría de Estado pretende renovar las instalaciones del puerto del Buceo y el municipio busca que privados exploten los terrenos adyacentes que tiene en ese lugar,” señaló el jerarca municipal.
Las mejoras en el Buceo se enmarcan dentro del llamado de aspiración de interés a inversionistas privados efectuado por la Intendencia en febrero de este año.
La administración Ehrlich aspira a que empresarios construyan una terminal portuaria y un salón de convenciones en Punta Brava; realicen inversiones inmobiliarias en la zona del Buceo y Kibón y otorgar en concesión otra vez la explotación del Hotel Casino Carrasco.
CAMBIOS.
El ministro de Transporte, Víctor Rossi señaló a El País que el municipio recibió propuestas de inversiones en la zona costera que se encuentran bajo la jurisdicción de la Dirección Nacional de Hidrografía como las intervenciones urbanísticas en Punta Brava y en el Buceo. Con respecto al Yacht Club, Rossi reconoció que ya se hicieron obras en el muelle.
Sin embargo, dijo que aspira que se mejoren los servicios de esta terminal náutica, se habiliten áreas para visitantes y se construya un patio de comidas. “Vamos a trabajar con el municipio. El sistema de adjudicación de obras se armará poco a poco”, agregó.
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Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:32
¿Qué está sucediendo hoy en el mercado inmobiliario argentino?
Situación actual y pronósticos para un mercado que siempre sorprende.
Argentina, con un mercado inmobiliario pequeño en comparación con otras economías del mundo, siempre ha mostrado un importante crecimiento desde el área de la construcción, especialmente en las pasadas décadas de los años 60 y 70. Pero en los años 80 y 90 este incremento se estabilizó, contrastando con el natural crecimiento demográfico que tuvo lugar.
A finales de los 90 empezó a insinuarse una recesión en este sector, debida a un escaso interés local en inversiones inmobiliarias, en detrimento de opciones financieras “fáciles” que podían orientarse a un consumidor más amplio. Por si esto fuera poco, la crisis macroeconómica estaba en su punto culminante y derivó finalmente en la crisis financiera conocida como “corralito” (1) y en la fuerte devaluación monetaria.
Y, de repente, la gran sorpresa: el colapso institucional de 2002 que siguió al “corralito” llevó a pensar que el mercado inmobiliario local sería uno de los más afectados. Sin embargo, la crisis fue algo así como el “marcapasos” que el “corazón” de los sectores inmobiliario y de la construcción necesitaban… porque venían dando señales de problemas en el lado de la demanda y los valores inmobiliarios se habían mantenido estables desde 1999.
Después de 2002, sin opciones de inversión a la vista y con los fondos escapándose del sistema financiero debido a los “amparos” (2), “la gente” (3) de los niveles socio-económicos medio y alto empezaron a adquirir propiedades. Este nuevo escenario permitió a los emprendedores del sector volver a concebir nuevos desarrollos. Los empresarios que habían logrado permanecer activos a fin de los 90 eran pocos, lo cual habilitó la entrada de nuevos jugadores al campo de juego de este mercado. Muchos tenían escasa experiencia, pero otros muchos tenían importantes conocimientos académicos. Así surgió una nueva realidad: desarrolladores tradicionales trabajando junto a la nueva generación y, casi todos, construyendo para el mismo tipo de cliente, con un gran poder adquisitivo, que trataba de salvaguardar sus ahorros.
Lo inesperado de la situación fue que desde el comienzo de 2003 estos compradores o ahorristas estaban más que satisfechos con lo que este nuevo mercado les ofrecía: interesantes ganancias en dólares de un interés anual que nunca bajó de 20% más la valorización de las propiedades en las que habían invertido, de un interés anual superior al 15%. En resumen, se puede afirmar que muy pocos inversores han recibido ganancias inferiores al 30% en los últimos 3 años, en dólares.
¿Cómo se pone fin al efecto bola de nieve? ¿Hace falta pararlo? No sabemos con certeza si la bola de nieve ha alcanzado su punto máximo o si aún puede seguir creciendo. El incremento de la construcción durante 2004, 2005 y 2006, que prácticamente se ha duplicado, muestra un sector altamente motivado que no da señales de frenar su nivel de actividad, al menos en el corto plazo. Lo cierto es que la demanda no ha decaído, lo mismo que los precios. El alerta está apareciendo en el nivel sostenido y muy estable de demanda de propiedad, pero con un incremento en la oferta de propiedades nuevas.
El mercado argentino, a nivel local, hoy enfrenta esta nueva realidad que es, salvo pequeñas diferencias, algo similar a lo que sucede en el mundo entero con respecto a los destinatarios de los proyectos sin ayuda de créditos. Por otro lado, es un mercado más seguro en comparación con los de otras latitudes ya que no está apalancado por el crédito, pero es menos previsible. Entonces, ¿por cuánto tiempo seguirán saliendo los dólares de abajo de la cama? ¿Somos un mercado inmobiliario emergente? ¿Vendrán a Buenos Aires a adquirir propiedades todos los extranjeros que esperan los desarrolladores locales?
La realidad muestra que algunos inversores seguirán viniendo a comprar bienes locales, pero probablemente no serán tantos como para ejercer influencia por sí mismos sobre la mayoría de los desarrollos orientados al mismo tipo de comprador. La disponibilidad global de liquidez y la revaloración cultural de la inversión inmobiliaria juegan un rol parcial en la contribución a la intención de “exportar propiedades”, pero ésta puede alcanzar su límite y parece improbable que los sectores de la construcción y de las propiedades puedan crecer consistentemente en el largo plazo apuntando únicamente al comprador extranjero o al cliente “premium” local.
(1) El 2 de diciembre de 2002 el gobierno de Eduardo Duhalde levantó las restricciones bancarias del “corralito” que habían sido impuestas por el ex Ministro de Economía Domingo Cavallo el 3 de diciembre de 2001. La restricción se había instrumentado para contener la huída de capitales y el colapso del sector bancario. Al entrampar los fondos dentro del sistema, el “corralito” trajo problemas de pago tanto a los empresarios como a los consumidores. Tomado de: http: //strategis.ic.gc.ca/epic/internet/inimrri.nsf/en/gr-112611e.html (donde hay información adicional sobre este tema).
2) Las dificultades del sector bancario fueron exacerbadas por la indexación asimétrica de precios de los balances bancarios y el retiro continuado de depósitos a término como consecuencia de los “amparos”, que obligaron a los bancos a pagar depósitos en dólares a la tasa vigente en el mercado (en lugar de a $1.40 por dólar estadounidense del momento en que fueron pesificados e indexados).
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Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:30
El mercado de propiedades ofrecidas en venta experimentó una breve trayectoria lateral, para retomar, en Marzo, su tendencia alcista. Asimismo, la inquietante falta de unidades en alquiler, en los niveles más accesibles, generó un acentuado interés sobre unidades pequeñas. En este sector no vemos, sin embargo, signos de un gran crecimiento, aunque sí una importante demanda que pareciera saciarse con el auge de nuevos e interesantes emprendimientos.
Como suele ocurrir en los meses de Diciembre, Enero y Febrero, el requerimiento de propiedades fue claramente satisfecho por las ofertas existentes. Al regreso de las vacaciones se sumó un fuerte interés sobre lotes en countries y barrios cerrados, donde observamos subas en el orden del 15 al 20%. Paralelamente, las propiedades en Centro,Carrasco y Punta Carretas experimentaron alzas en el orden del 10% al 15% durante los últimos nueve meses. Estimamos que los valores se mantendrán ya que no vemos significativos aumentos en los precios, y si bien hay más hipotecas ofrecidas, el nivel de ingresos requerido para calificar aún es muy alto. En algunas zonas como Pocitos Y Buceo, los valores de venta ya han superado las cifras pre devaluación.
En relación al mercado de alquileres se ve un claro déficit de propiedades en los valores más accesibles, comprendidos por departamentos de dos y tres ambientes y por casas de hasta los 2500 pesos. En ambos casos la demanda es tal que la oferta deja poco margen de negociación, forzando a los posibles interesados a efectuar un minucioso trabajo de búsqueda.
En lo que a oportunidades de inversión concierne, vemos mucha expectativa que apunta a los departamentos a estrenar, en particular en las zonas de Punta Carreta, Buceo Y Malvin ;
El mercado muestra, esencialmente, claros indicadores de mantener un ritmo sostenido de crecimiento, aunque probablemente con menos auge que con el que lo hizo hasta la primera mitad de 2006. Ante la dificultad para acceder a una hipoteca, con un mercado aún temeroso y sin lograr alejar los temores del 2002, la gente se vuelca a lo seguro y los inversores apuestan al área comercial. En este sentido, el mercado inmobiliario Uruguayo es una excelente alternativa.
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Escrito por Martin W. el Lunes, 21 de Mayo del 2007 a las 12:26
Uruguay realizó un acuerdo con el Banco Nórdico de Inversiones.
“Este acuerdo otorga privilegios económicos al Banco Nórdico de Inversiones de la importancia de los que destacamos a continuación: Lo exonera de impuestos, tasas y gravámenes de todo tipo, a los intereses y demás cobros que realice por préstamos a empresas que se instalen en Uruguay y sean de los países que integran este banco.
Las empresas que se instalen en Uruguay y pertenezcan a cualquiera de los países miembros de este banco se beneficiaran con las mejores condiciones que tengan otras empresas en Uruguay.
Este acuerdo hace extensivo los privilegios establecidos, entre otros, en el convenio con Finlandia, a las empresas de estos países, sin necesidad de firmar nuevos convenios.
En este acuerdo también se otorgan privilegios jurídicos al Banco Nórdico de Inversiones como los siguientes:
Los países que integran este banco son: Dinamarca, Finlandia, Islandia, Noruega, Suecia, Estonia, Letonia, y Lituania y son quienes recibirán los privilegios de este acuerdo.
Categoria: Noticias
Escrito por Martin W. el Jueves, 17 de Mayo del 2007 a las 9:20
El renovado interés en Bienes Raíces
La compra de una propiedad para alquilar, el convertirse en rentista es un anhelo que anida en el imaginario personal y colectivo de amplios sectores de nuestra clase media.
Arraigado por razones culturales en nuestro país como producto de nuestras corrientes inmigratorias y también como una intención de asemejarse a las clases altas terratenientes, lo cierto es que siempre ha calado hondo la vocación de invertir en propiedades para hacerse de una renta (la jubilación) en vastos sectores de nuestra sociedad. Renta que hoy oscila en el marco de la Capital Federal en torno al 7 % anual. Pero no es sólo la renta la que convierte billetes a ladrillos.
La última crisis vivida en nuestro país, ha dado renovada vitalidad a este afán de inversión La percepción de seguridad y confiabilidad de la inversión es abrumadoramente superior a cualquier otra alternativa aún hoy 3 a casi 4 años de desatarse la debacle de fines del 2001. Pero esto no es solo un fenómeno vernáculo, en el resto del mundo, en los países centrales, sucede algo similar la fiebre de inversionistas en el Real Estate no deja de impulsar los precios de las propiedades hacia arriba, aún así la demanda no cesa en su afán de volcar su capital con el destino inmobiliario. Frustradas experiencias en bonos y opciones financieras, la burbuja del Nasdaq, la caída de Enron, de Parmalat y el default argentino (porque no), sumadas a las bajas tasas a nivel internacional, actúan en conjunto para que muchos terminen migrando el dinero hacia el mercado inmobiliario, aún cuando la tasa de rentabilidad por alquiler a la que suele hacer mención constantemente The Economist, se encuentre en niveles en algunos casos no tan atractivos.
Un departamento de dos dormitorios en Londres tiene un valor aproximado de 450.000 libras, lo que equivale a U$S 865.000. El alquiler de esa unidad es del órden de las 1700 libras, lo que arroja una rentabilidad bruta del 4,5 % anual. En Estados Unidos, España y Nueva Zelanda las rentas netas por alquiler están en el órden del 3,5 % anual.
Pero además de la rentabilidad obtenida por rentar el inmueble, el aumento sostenido de su precio es el incentivo mayor para gran parte de la mayoría de los inversionistas.
Así durante 2004, según el semanario Británico The Economist, en el área del Euro, salvo el caso de Alemania cuyos precios cayeron por segundo año consecutivo, los valores de las viviendas subieron en promedio un 12,5 % en los países donde se lleva adelante la medición de sus precios. En Francia el precio de las unidades habitacionales sufrió un alza del 16 %, siendo sólo aventajada por España en donde se encarecieron un 17,2%. Mientras tanto en Italia, Suecia y Bélgica el aumento estuvo en el órden del 10 %.
Este auge del real estate, ha disfumado las fronteras de las inversión. La globalización también ha llegado al sector inmobiliario. Británicos y nórdicos europeos, compran en la Costa del sol española, franceses y alemanes en Italia, italianos en Francia, japoneses y chinos en Estados Unidos, etc, etc., y muchos de ellos también en la Argentina, compitiendo en algunas localizaciones con los compradores locales, actuando también en algunos casos como colchón que sostiene valores tanto de renta como por alquiler.
Así la globalización también produjo su impacto en nuestro país, en forma de torres que se construyen teniendo más en vista a una demanda potencial que llega del extranjero que a la propia y trocando la ocupación de departamentos de alquiler de inquilinos locales a turistas y visitantes internacionales.
Los precios atractivos de Buenos Aires, a una cuarta parte de las cotizaciones de las unidades de vivienda en las ciudades centrales internacionales son la principal fuente de atracción. El porcentual adicional de alrededor de 4 puntos que puede obtenerse de rentabilidad por alquiler amoblado apuntala y determina el vuelco hacia esta opción por parte de los propietarios de buenas unidades en selectas localizaciones.
Así las cosas, como se suele decir “los tiempos cambian”, pero ahora en forma cada vez más dinámica, impulsando a que tanto el inversor como el propietario amplíen su mirada y estén dispuestos a admitir esta nueva realidad cada vez más interrelacionada y global para poder también capitalizarla optando por la opción más conveniente.
Categoria: Inversiones
Escrito por Martin W. el Jueves, 17 de Mayo del 2007 a las 8:49
Asentamientos como el de la rambla de la Brava y Roosevelt, en Punta del Este, preocupa especialmente a los empresarios de esa ciudad. El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Luis Borsari, destacó la nueva redacción que se le dio al artículo que reprime la usurpación de viviendas o predios. “Esta ley le da el arma necesaria a la autoridad para que estas cosas no ocurran”, afirmó.
EMILIANO COTELO:
Es una realidad que tal vez no es conocida por mucha gente pero está claro que es un problema que afecta de manera muy seria en particular a algunas zonas del país.
“Los empresarios inmobiliarios de la Costa de Oro están rebosantes de alegría después de enterarse que el martes 10 culminó la aprobación parlamentaria de un proyecto de ley que endurece las sanciones y facilita el trámite de denuncias en caso de ocupación de fincas o terrenos. Según entienden, el cambio en una norma del Código Penal que ahora permitirá castigar con hasta tres años de prisión a los ocupantes, contribuirá a cambiar una situación caótica”, informa hoy El Observador.
“Tenemos una incertidumbre impresionante con el sistema que hasta ahora regía, con las normas que hasta ahora estaban vigentes. Por mes, nos avisan que hay entre dos y tres terrenos ocupados por intrusos”, dijo a ese matutino María José Varela, propietaria de la inmobiliaria Varela de la Costa de Oro.
Este es un tema que nos afecta directamente porque están ocupando todo tipo de terrenos, algunos son de poco valor pero hay otros que llegan a los 350.0000 dólares con la contribución inmobiliaria y todos los impuestos pagos.
Por su lado, los operadores inmobiliarios de Maldonado también recibieron con beneplácito la sanción de la ley que castiga con prisión a los ocupantes ilegales de viviendas. Estos empresarios dijeron que ahora podrán defender los derechos de sus clientes. “Esto es muy bueno porque además permitirá frenar los asentamientos ilegales”, sostuvo el directivo Andrés Hafif que aparece consultado hoy en el diario El País.
Vamos a detenernos en este asunto y para eso el diálogo a esta hora es con el señor Luis Borsari, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado.
EC: Señor Borsari, supongo que usted también está conforme con esta ley que se aprobó por unanimidad. Ese es un detalle no menor, ¿no?
LB: Sí, sin duda alguna. Ya tenía media sanción del año pasado pero faltaba este puntillazo final para que se pudiera poner en vigor la ley y por supuesto que nos viene muy bien. Yo creo que va mucho más allá del beneplácito que tenemos los que estamos directamente involucrados, obviamente los inmobiliarios de las zonas turísticas. Esto creo que le importa al país todo porque el turismo sin duda alguna es algo que beneficia, o no si no hay buena cantidad de visitantes, a la población toda.En el caso particular de Punta del Este cualquier noticia de esta envergadura trasciende obviamente las fronteras. Por supuesto que cuando las noticias son malas causan daño. No nos tenemos que olvidar que hay asentamientos en la propia Rambla Brava y Roosevelt.
EC: Usted se refiere al caso del asentamiento en el predio Lobos.
LB: Exacto, así se llama. Esto se formó hace bien poco, hace un par de años, una vez que se vendieron tres terrenos en donde se desarrollan emprendimientos muy importantes: Le Park, Lobos y Tiburón Tres. Allí, aunque parezca mentira, hay terrenos en venta, inclusive. ¡Cómo se van a vender si están ocupados!
Hace dos años todos recordaremos (la ocupación de) una casa en plena península de Punta del Este, una casa importante, propiedad de una persona que reside en los Estados Unidos. Fue todo un lío en el cual tuvo que intervenir la llamada “Bancada Maldonado”, los cinco diputados del departamento de Maldonado que forman parte de las tres fuerzas políticas representadas en el Parlamento, para que la Justicia pudiera llevar adelante el desalojo de esa casa que realmente era algo que nos perjudicaba a todos, perjudicaba al país todo porque esa noticia, recordaremos, trascendió y salió publicada en diarios del extranjero.
EC: Ayer entrevistamos En Perspectiva al senador Francisco Gallinal que fue el miembro informante cuando se consideró el proyecto en la cámara alta. Vamos a recordar que se trata de una iniciativa que fue en su momento presentada por diputados blancos de Maldonado precisamente, Federico Casareto y Nelson Rodríguez, que lo que hace es sustituir el artículo 354 del Código Penal por una nueva redacción.
Ahora dice ahora: “Usurpación: Será castigado con tres meses de prisión a tres años de penitenciaría:
1. El que, con fines de apoderamiento, o de ilícito aprovechamiento, ocupare en forma arbitraria, parcial o totalmente el inmueble ajeno.
2. El que, con fines de apoderamiento o de ilícito aprovechamiento, remueve o altere los mojones que determinan los límites de un inmueble.
3. El que, con fines de apoderamiento o de ilícito aprovechamiento, desvíe el curso de las aguas públicas o privadas.
Constituye una circunstancia agravante, el hecho de que la usurpación se cometa en inmuebles ubicados en zonas balnearias, delimitadas por los respectivos Gobiernos Departamentales.
Este delito será perseguible de oficio o a instancia de parte, en cuyo caso la denuncia podrá ser presentada por cualquier persona”.
EC: Borsari, ¿qué ventajas tiene esta nueva redacción del artículo 354 para atacar este problema?
LB: Justamente que cualquiera puede denunciar. Casi siempre cuando hay una propiedad en una zona turística, detrás de ello hay alguien que representa al propietario si es que el propietario no se radica en el país.
En general ese alguien es un operador inmobiliario. Por lo tanto habilita completamente a que éste pueda llevar adelante cualquier acción judicial. Pero más aún, si nadie lo hiciera, si se da una circunstancia de una ocupación y nadie llevara adelante la denuncia correspondiente, la Justicia puede actuar de oficio. Esto también nos otorga, le otorga al país todo, una tremenda ventaja.
Esto es muy importante, lo comentábamos justamente ante noche cuando veníamos en el avión de Chile con la comitiva encabezada por el presidente de la República. Como todos sabemos había allí un montón de empresarios y varios de ellos presidentes de algunas cámaras y agremiaciones empresariales. El comentario era justamente ese porque se estaba desarrollando en ese momento la aprobación definitiva de esta ley que tanto todos ansiábamos. Nosotros en particular fuimos a Chile a hablar evidentemente de turismo y de inversiones inmobiliarias con la Cámara Nacional de Comercio de Chile y con el Consejo Superior de Turismo y este tema es una preocupación porque ha trascendido fronteras. Si bien no es un tema que está instalado en el turista o el inversor extranjero, había allí un alerta amarilla que no había llegado a roja y que por suerte ahora sin duda se va a transformar en verde.
EC: ¿Qué situaciones están todavía planteadas hoy en el departamento de Maldonado en materia de ocupaciones de este tipo?
LB: Hay unas cuantas. La más visible es la de la Rambla Brava y Roosevelt que es este Asentamiento Lobos. No nos olvidemos de algo ya endémico que es el Asentamiento Kennedy, a media cuadra de lo que es el Club de Golf que tan importante es para el turismo, sobre todo para el turismo por el cual tanto peleamos que es el de todo el año. El Golf atrae gente, como todos sabemos, todo el año y cada vez más porque esta es una actividad que tiene un gran desarrollo a nivel mundial y a nivel regional. Por suerte hay acuerdos entre los distintos clubes de golf de la región, patrocinados inclusive por instituciones bancarias y demás, que ayudan a que estas cosas se desarrollen. Cerca del Club de Golf de Cantegril Country Club de Punta del Este, como todos conocerán está el Asentamiento Kennedy, que creo que tiene 30 o 40 años. Esta es una situación que sin duda va a haber que corregir.
EC: La pregunta es: a partir de esta nueva ley o de esta nueva redacción del artículo 354 del Código Penal, ¿qué se puede hacer con esas ocupaciones que siguen vigentes hoy?
LB: Nosotros entendemos que se puede actuar, cosa que hasta ahora no se podía hacer. Por supuesto que me dirán que allí hay un barrio más que establecido…
EC: Sí, el caso del barrio Kennedy seguramente es el más complejo porque ya tiene años de instalado y de desarrollado pero el Asentamiento Lobos no. El Asentamiento Lobos quizá sea más sencillo de encarar.
LB: En el Kennedy varias veces se llevaron a cabo desalojos pero con realojamiento de la gente y la cosa funcionó bien. ¿Sabe qué pasaba caa vez que esto ocurría? Inmediatamente atrás del que se iba, venía otra familia a ocupar. Con esta ley, esto se puede evitar. Si los gobiernos correspondientes, nacional o departamental, llevan adelante una circunstancia como la que se ha hecho de realojar a la gente -por supuesto hay que hacerlo, no se puede ir con una aplanadora y tirar las cosas abajo, en eso estamos todos de acuerdo- el que se asienta nuevamente allí, evidentemente que no puede hacerlo. Esta ley le da el arma necesaria a la autoridad para que estas cosas no ocurran.
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Escrito por Martin W. el Jueves, 17 de Mayo del 2007 a las 8:20
Quién educa al inversor inmobiliario?
No cabe la menor duda, están de moda las inversiones inmobiliarias, en Argentina y en el mundo. Múltiples razones lo explican o lo justifican. El hecho es que todos están mirando proyectos en las mismas zonas….
Y el resultado no puede ser otro: cuando todos los arquitectos salen a comprar lotes para construir en los mismos barrios, naturalmente suben los precios de los terrenos, aumentan los costos de construcción y no siempre esto se traduce en precios de venta más elevados. En consecuencia, el negocio se vuelve vidrioso.
Ante este escenario, los arquitectos se capacitan, hacen cursos de real estate y tratan de agudizar su modus operandi para sostener el negocio y continuar siendo creíbles para sus inversores. Ahora bien, yo me pregunto, ¿quién asesora y capacita a los inversores? En nuestro país, a diferencia de lo que sucede en los sitios más desarrollados, el sector inmobiliario está financiado y motorizado por los inversores, que sustituyen al crédito bancario. Sin ellos, la actividad no sería posible o deberíamos recurrir al sistema financiero como sustituto. Cuidemos entonces a nuestros inversores, que son la base y sentido de nuestra actividad.
ES IMPRESCINDIBLE CAPACITAR A LOS INVERSORES
Los inversores que motorizan nuestra actividad son en general profesionales independientes, comerciantes, industriales o gente de campo con algún stock de ahorros y un cierto nivel de excedente mensual que pueden canalizarse al real estate. Su objetivo es resguardar sus ahorros y tener una ganancia de capital por la revalorización del bien una vez terminado. En general, no son inversores activos ni quieren dedicarse a esta actividad. Pero obviamente tienen una expectativa de rentabilidad clara. Saben cuánto ponen y quieren recibir un cierto capital adicional al final del camino.
¿Por qué alguien invierte en ladrillos? Hay múltiples razones. Por un lado, los inmuebles constituyen una inversión que normalmente se aprecia en el tiempo, y más aun si intervenimos sobre el bien en términos constructivos. Además, son capaces de generarnos renta, que en muchos casos se obtiene con un mínimo esfuerzo de alquiler a diferencia de otros negocios que también producen ingresos periódicos pero de la mano de un gerenciamiento comercial más complejo y riesgoso.
Los bienes inmobiliarios en general tienen un valor relativamente estable en el tiempo, con caídas menos bruscas que otras inversiones, como los activos financieros o bursátiles, tal como lo demuestra nuestra historia reciente. Adicionalmente, en caso de tratarse de la vivienda propia, simplemente son utilizables al tiempo que van ganando valor y edificando nuestro patrimonio. Por último, los inmuebles son hipotecables, esto es, pueden constituirse en una garantía real para tomar deuda a tasas razonables.
NO TODOS LOS INVERSORES SON IGUALES
Como nos enseña Gary Keller, podemos encontrar cuatro tipologías, a saber: los observadores, los especuladores, los coleccionistas y los verdaderos inversores. Los primeros miran todas las oportunidades, las analizan, las evalúan con todo detalle pero nunca concretan. Los segundos se enamoran de la acción y el riesgo. Éstos suelen comprar cualquier cosa con resultados variados. Los coleccionistas sólo compran joyas-inmuebles para conservar. Sus parámetros de análisis no pasan por la racionalidad sino por el deseo de poseer cierta cosa.
Solo los verdaderos inversores son los que compran bien y hacen buenos negocios. En nuestro mercado, abundan las cuatro tipologías. Saber a cuál corresponde quien tenemos delante puede ser fundamental a la hora de armar un proyecto.
Los inversores buscan diversos objetivos. Hay básicamente dos formatos que en inglés se denominan buy for cash y buy for cash flow & equity buildup. El primero apunta fundamentalmente a construir riqueza en términos de dinero en efectivo, y el real estate es un medio para ello. Los emprendimientos residenciales son el mejor ejemplo de este esquema: invierto en una obra y vendo luego los departamentos.
La segunda modalidad procura generar rentas, esto es flujos de fondos estabilizados y al mismo tiempo engrosar el patrimonio inmobiliario del inversor. Un local comercial, una oficina o un departamento para alquilar son ejemplos de esto. Quien opte por la primera modalidad medirá su rendimiento a partir de los dólares generados en relación a los invertidos. El segundo valuará los metros cuadrados de su patrimonio y el cash flow generado. La estabilización del flujo de caja constituye siempre un valor que literalmente se agrega sobre el bien creando riqueza, es decir revalorizándolo.
¿QUE MIRAR ENTONCES DE UN INVERSOR?
En primer lugar debe hacer un proceso de introspección: qué busco debe ser su primera pregunta. ¿Especular y ganar una diferencia rápida o engrosar mi patrimonio y generar una renta sustentable en el tiempo? Una vez comprendida mi forma de abordar el tema es que estoy preparado para empezar a buscar negocios. Los desarrollos son una alternativa de moda, pero sepamos que son riesgosos por definición. Hacer una obra es un proceso complejo con múltiples variables. Debemos informarle adecuadamente al inversor sus riesgos, que no son solo comerciales.
En efecto, la obra puede costar más barata o más cara y se puede vender mejor o peor, pero además hay que saber cuales son los privilegios de cobro de los inversores en sus diversos formatos ante situaciones críticas, tanto en obras al costo, como en consorcios o en adquisiciones en preventa. Hay que conocer las desventajas de no tener la Prehorizontalidad, las ventajas de contar con un fideicomiso, qué pasa si la obra queda desfinanciada, etc. Obviamente la experiencia del desarrollador cuenta, y mucho. Su solvencia patrimonial y su buena fe, el conocimiento previo y las referencias personales con las que contemos al acceder al caso, son siempre bienvenidas.
En fin, hay mucho por decirle a los inversores inmobiliarios. Es necesario capacitarlos porque están poniendo su dinero en un universo que no es fácil. Una asignatura pendiente: hagamos cursos de real estate para inversores.
Damián Tabakman*
damiantabakman@fibertel.com.ar
Fuente : ReporteInmobiliario.com
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Escrito por Martin W. el Martes, 15 de Mayo del 2007 a las 9:57
Una gran cita para encontrarse con las empresas y los profesionales líderes del mercado: promotores, inversores, administraciones públicas, entidades financieras… Una oportunidad para comercializar su producto al comprador final.
Con cifras récord en cada edición, SIMA se ha situado a la cabeza de las ferias inmobiliarias mundiales.
Mas información : Web Oficial
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