La mayor parte del continente suramericano se ha convertido en un apetitoso bocado para los promotores españoles, deseosos de poner su exceso de liquidez en mercados que ofrezcan recorridos mayores a los que obtendrían en España.

México y Brasil lideran el ranking de países que atraen inversión española. Otros, como Argentina y Uruguay, se mantienen discretamente en la sombra, pero albergan grandes expectativas para quienes pongan su mirada en ellos. «Argentina está creciendo un 15% mensual y ofrece rentabilidades del 100% en un marco de absoluta seguridad jurídica», asegura Gabriel Mayo, socio de la promotora argentina G&D Developers. «Nuestro país se encuentra en pleno proceso de crecimiento, al igual que España hace 10 años, y queda tanto por hacer que cualquier buena iniciativa tiene muchas posibilidades de convertirse en un gran éxito», comenta. Según Mayo, además, es un mercado «muy seguro» para el negocio inmobiliario.

Coincide con esta opinión Eduardo Gutiérrez, secretario de la Cámara Empresarial de Desarrolladores argentinos, para quien «desde el punto de vista económico, Argentina goza de gran estabilidad y su marco jurídico es igualmente estable». No obstante, Gutiérrez advierte de la importancia de entrar en este mercado de la mano de algún socio local. «Las alianzas estratégicas son fundamentales», apunta.

Apoya esta tesis Mayo: «En Argentina no existe un mercado hipotecario desarrollado, por lo que es habitual la compra en pozo (sobre plano). Se construye con la plata del promotor, al que se le paga antes de poner un ladrillo. Esto requiere que medie una gran confianza entre el comprador y el empresario, que ha de ser conocido. De ahí que sea más que necesario la alianza con un socio argentino con reconocido prestigio y solvencia demostrada», explica. Y añade: «Puesto que no existen los créditos, ni los tipos de interés, la rentabilidad es enorme para el promotor. Para los compradores, los valores del plano se revalorizan entre un 30% y un 40% con respecto a los valores finales». Gutiérrez sostiene que «el valor del suelo se revaloriza constantemente» y que «siempre y cuando se sepa elegir bien, todos los productos tienen magnífico recorrido en Argentina».

Mayo va más allá y señala las zonas que, desde su experiencia como promotor, son especialmente interesantes. «En la zona central de Rosario, Santa Fe y Córdoba funciona muy bien el negocio residencial, mientras que en el sur, Bariloche y Villa la Angostura son idóneas para la promoción de turismo residencial», puntualiza. Según Gutiérrez, cualquier actividad inmobiliaria tiene cabida en Argentina, país en el que se están desarrollando gran cantidad de nuevas zonas: «Desde el desarrollo de suelo, hasta la promoción de vivienda, centros comerciales y complejos de usos mixtos donde se combinan viviendas con oficinas», señala.

Pese a todas las bondades de esta república, las consultoras internacionales como CB Richard Ellis todavía no apuestan rotundamente por este mercado. Para Javier Marquina, director de esta consultora en Latinoamérica y Caribe, «en Argentina hay oportunidades de inversión y de realizar plusvalías a medio plazo, pero los problemas fundamentales de la economía no han sido resueltos completamente, lo que supone un riesgo elevado».

No muy lejos, en Punta del Este, el Mónaco del Cono Sur, localizado en Uruguay, se concentra el 50% de la construcción de este país. Su estabilidad económica y jurídica lo convierten, según el Ejecutivo uruguayo, en un mercado con magníficas oportunidades de negocio en el que ya están operando seis inmobiliarias españolas.

Junto a ello, el Gobierno uruguayo, en aras de atraer las inversiones extranjeras, ha eliminado las autorizaciones y registros para la inversión y ha suprimido las restricciones que discriminen a inversores foráneos.

«De este modo, el capital extranjero puede participar sin límite en las empresas uruguayas e iniciar sus actividades de forma independiente a través de sociedades anónimas uruguayas, de responsabilidad limitada, o sirviéndose de una sociedad extranjera que instala una o varias sucursales en el país, lo que da la oportunidad al inversor de escoger la figura legal que más convenga a sus intereses», añaden. A grandes rasgos, las inversiones directas extranjeras se benefician de exenciones fiscales sobre el capital inicial y sobre el IVA en algunos casos. Así, cuando las inversiones son declaradas de interés nacional por el Ejecutivo, gozan de un régimen específico de exoneraciones impositivas.

Comenzó ayer la reunión de altos funcionarios responsables de las políticas de integración de los países miembros de la Asociación Latinoamericana de Integración (Aladi), con el objeto de analizar la evolución del proceso de integración regional y marcar las pautas para su desarrollo.

El presidente del comité de representantes, embajador Max de la Fuente Prem, hizo votos a fin que de las deliberaciones que se realicen salgan las pautas políticas que se requieran para seguir avanzando en la conformación progresiva del espacio de libre comercio de la Aladi.

El secretario general de Aladi, Didier Opertti Badán, destacó la importancia de lograr, en la medida posible, un acuerdo sobre aquellos temas que por su grado de maduración permiten satisfacer una razonable expectativa sobre su aprobación, así como avanzar en el resto de la temática comprendida.

El análisis de los avances y los resultados de los trabajos priorizados en los componentes del Espacio de Libre Comercio (ELC) en esta reunión.

El encuentro, segundo que se realiza en el marco de las encomiendas de la XIII Reunión del Consejo de Ministros, culminará en el día de mañana con la aprobación de un informe final que contendrá lineamientos de trabajo para la asociación, con el fin de contribuir a la preparación del próximo consejo de ministros.

El 25% de los inquilinos se ha quejado alguna vez de tener conflictos con sus arrendatarios, pero sólo un 5% decide abandonar la vivienda en alquiler para buscar otra, según el Programa del Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG).
Además, los inquilinos acuden ‘en contadas ocasiones’ a la justicia para solucionar estos conflictos, fundamentalmente, por desconocimiento de sus derechos y la lentitud de los procesos.

Según señala el PFAG en un comunicado, la posibilidad de encontrar problemas con los propietarios también ha frenado a muchas personas a recurrir al alquiler para acceder a una vivienda y han preferido optar por la compra.

Estos problemas, se refieren, en un 91% de los casos, a conflictos por la reparación de la vivienda para conservar las condiciones de habitabilidad (arreglo de humedades, averías eléctricas, persianas que no funcionan, etc.), un 4% a la devolución de la fianza, y el 5% a otros motivos.

Desde el PFAG, se asegura que el desarrollo del arbitraje en España se está dejando ver en el mercado del alquiler, ya que, el número de inquilinos que admite tener conflictos con los propietarios era del 50% en noviembre de 2006 (mes en que se puso en marcha el Programa), el doble que los niveles actuales. Además, el 20% de los inquilinos decidía abandonar su vivienda, 15 puntos más que en estos momentos.

Por otro lado, el 92% de los procesos de arbitraje que se inician por conflictos entre arrendadores y arrendatarios son iniciados por los propietarios, mientras que los inquilinos sólo instan a estos procesos en un 8% de los casos.

El Programa considera que esta proporción demuestra que el arbitraje tiene un efecto ‘preventivo’ sobre los propietarios, que se traduce en una reducción de los conflictos planteados por los inquilinos.

Por el momento, el Programa ha suscrito más de 20.000 contratos de alquiler y espera llegar a los 70.000 a finales de año como primer paso para alcanzar el millón en cuatro años.

El año 2006 fue otro buen año para la renta variable de las empresas inmobiliarias de todo el mundo, pues los inversores globales decidieron aumentar su asignación a bienes inmuebles de un modo líquido y fiscalmente eficiente. Algunas grandes operaciones realizadas por inversores y compradores de private equity internacionales confirmaron que os fundamentales del mercado inmobiliario siguen siendo atractivos para los inversores.

La solidez del sector inmobiliario es visible en el índice EPRA/NAREIT de acciones de empresas inmobiliarias de todo el mundo, que subió un 35,7% en el periodo de un año terminado el 28 de noviembre y logró una rentabilidad anualizada en dólares del 25,0% en los últimos cinco años.

La capitalización bursátil del sector inmobiliario global superó el billón de dólares en 2006 y la mayoría de sus subsectores registraron unas impresionantes ganancias en todo el mundo. Las acciones de las empresas inmobiliarias norteamericanas han subido un 35,6% en lo que va de año; las de las empresas europeas han registrado las mayores ganancias, con una rentabilidad del 51,9% hasta la fecha; y los valores inmobiliarios asiáticos han avanzado un 27,2%.

Los mercados de sociedades de inversión inmobiliaria (REITs) también han evolucionado positivamente este año y el Bloomberg Global REIT ha subido un 33,4% hasta ahora. Los REITs son un componente importante del universo global de la renta variable de empresas inmobiliarias y son populares entre los inversores por su eficiencia fiscal, elevado rendimiento, liquidez y perfil de riesgo más bajo.

EVOLUCIÓN DE LOS MERCADOS ASIÁTICOS:

Los bienes inmuebles de Asia siguen resultando atractivos. Según Jones Lang LaSalle, los inversores de todo el mundo negociaron 43.000 millones de dólares en el mercado inmobiliario de Asia, y fundamentalmente en Japón. El crecimiento del consumo interno y la expansión empresarial han mejorado la confianza en la región, alimentado la demanda de activos, tanto comerciales como residenciales. Las tasas de ocupación y los alquileres han mejorado notablemente, lo que ha conducido a una demanda de inversión más firme.

El mercado asiático de REITs ha crecido sin cesar a lo largo del año y el número total de REITs asiáticos cotizados pasó de 43 a 77 desde octubre de 2005 hasta octubre de 2006. En consecuencia, la capitalización bursátil de los REITs asiáticos casi se duplicó, desde 31.000 millones hasta 57.000 millones de dólares. Paralelamente al crecimiento de la titularización, los REITs asiáticos han tenido un comportamiento positivo, con una ganancia aproximada de un 24,1% desde el 1 de enero, según el Bloomberg Asian REIT Index. Sin embargo, ha habido cierta volatilidad dado que los REITs asiáticos no fueron inmunes a la corriente de ventas de mayo y junio de 2006 en el mercado de renta variable.

• REITs JAPONESES:

El mercado japonés de REITs (JREIT) ha crecido tremendamente desde su creación en 2001 tras el lanzamiento del Nippon Building Fund y el Japan Real Estate Investment Corporation. En la actualidad existen 39 JREITs cotizados con una capitalización bursátil de aproximadamente 36.000 millones de dólares. Mientras la segunda economía del mundo salía de una década de recesión y deflación, el mercado inmobiliario mejoraba de forma espectacular.

Con la excepción de Australia, el JREIT es el mercado de REITs más asentado y antiguo de Asia y en 2006 fue el que experimentó un mayor crecimiento, con 13 nuevos REITs cotizados y más de 13.000 millones de dólares de fondos inyectados al mercado. Los REITs japoneses tienden a generar un menor rendimiento que otros REITs asiáticos, con una rentabilidad por dividendo media del 3,8% aproximadamente, debido al menor rendimiento de los bonos en Japón.

Al tiempo que crecía, el mercado japonés de REITs se diversificaba en términos de tamaño, zona geográfica y sector. Como puede verse en el siguiente gráfico, los JREITs están ahora expuestos a una amplia gama de activos comerciales y residenciales y en 2006, llegaron al mercado más REITs de hoteles y viviendas.

El Tokyo Stock Exchange REIT Index sigue la rentabilidad en yenes de 38 JREITs cotizados. Desde su creación a finales de marzo de 2003, ha generado una rentabilidad del 76,0%, que equivale a una rentabilidad anualizada del 17,0%. La rentabilidad de los JREITs ha sido impresionante, especialmente considerando los bajos niveles de volatilidad del sector. De cara al futuro, la subida de los tipos de interés por el Banco de Japón puede crear dificultades a los JREITs, aunque éstas se verían mitigadas por el mayor crecimiento de los alquileres de los activos incluidos en los mismos.

• REITs DE SINGAPUR:

Los sólidos fundamentales económicos, junto a los cambios regulatorios, han aumentado el atractivo de Singapur como domicilio de sociedades y fondos de inversión en activos inmobiliarios. En consecuencia, el número de REITs cotizados ofrecidos en la Bolsa de Singapur pasó de 7 a 13 a lo largo del año, con un aumento de la capitalización bursátil total desde 6.500 millones hasta 11.600 millones de dólares.

El mercado de REITs de Singapur (SREIT) es el segundo de Asia después del de Japón. Se creó en 2002 con la admisión a cotización del CapitaMall Trust y ha progresado adecuadamente gracias a un régimen fiscal eficiente y un marco regulatorio favorable. A medida que maduraba, el sector se diversificaba en Singapur.

La rentabilidad de los SREITs ha sido impresionante a lo largo de los años y el 2006 no ha sido ninguna excepción; el sector registró una ganancia del 32,9% en moneda local según el índice de REITs de Singapur de GPR. En los próximos seis meses se esperan más admisiones a cotización de REITs de Singapur, lo que brindará una mayor diversificación regional y sectorial. Entre las llegadas inminentes están la de CapitaRetail China Trust, un REIT de centros comerciales cotizado en Singapur y que ofrece exposición a centros comerciales chinos, First REIT, patrocinado por el grupo Lippo Karawaci, que ofrece exposición a hospitales en Indonesia, y más adelante, un REIT indio cotizado en Singapur.

• REITs DE HONG KONG:

El ritmo de desarrollo del mercado de REITs de Hong Kong ha sido más lento de lo que esperaban muchos observadores. Después del extraordinario éxito del lanzamiento de Link REIT en noviembre de 2005, existía un gran optimismo, pero éste comenzó a menguar con la subida de los tipos de interés y la llegada al mercado de productos con una gran dosis de ingeniería. La rápida caída del precio de Champion REIT, que empezó a cotizar en mayo de 2005, en el marco de un mercado de renta variable en proceso de debilitamiento, trasladó la atención hacia las preocupaciones de los inversores. Inmediatamente, se archivaron algunas emisiones de REITs de Hong Kong de estructura similar.

Actualmente, existen cuatro REITs con una capitalización bursátil de 6.400 millones de dólares. El Link REIT garantiza la exposición al componente comercial de las urbanizaciones residenciales del gobierno de Hong Kong, mientras que Champion REIT es propietario de Citibank Plaza, un importante edificio de oficinas en el centro de Hong Kong. Cheung Kong, la empresa de bandera inmobiliaria y de telecomunicaciones de Li Ka Shing llevó a cabo la escisión de Prosperity REIT, al que asignó una selección de sus activos de oficinas e industriales en noviembre de 2005, y GZI REIT, el primero de estos vehículos con activos comerciales en China continental, empezó a cotizar en el mes de diciembre.

Pese al examen de conciencia que ha tenido lugar en Hong Kong, sigue habiendo interés en los REITs tanto de Hong Kong como de China. Ahora que los tipos de interés parecen haber tocado techo, podría retornar el interés de los inversores por los REITs de Hong Kong y las emisiones pospuestas podrían salir al mercado. Sunlight REIT, de Henderson Land y Shau Kee Financial Enterprises es un ejemplo que viene al caso, Regal Real Estate Investment Trust también está buscando inversores, y podrían existir otros REITs potenciales en proyecto.

• REITs DE TAIWÁN:

En los últimos 12 meses, los REITs de Taiwán, o T-REITs, han pasado de 2 a 7 emisiones, llevando la capitalización bursátil total hasta los 1.400 millones de dólares, con una rentabilidad por dividendo del 4,0%. Taiwán, al igual que Corea, ha registrado un impulso limitado en los mercados de REITs debido principalmente a una reglamentación complicada y restrictiva. Uno de los problemas principales ha sido la imposibilidad de obtener fondos a través de ampliaciones de capital, lo que de hecho impide que el REIT crezca mediante adquisiciones por encima de los límites de endeudamiento disponibles. Por consiguiente, los patrocinadores de REITs tienden a sacar a cotización una serie de pequeños REITs que operan en diversos subsectores comerciales.

• REITs DE MALASIA:

En 2006, Bursa Malaysia admitió cuatro REITs adicionales a cotización, con lo que el número total pasó de 1a 5 y la capitalización bursátil total aumentó desde 100 millones hasta 600 millones de dólares. La rentabilidad del mercado de REITs (MREIT) ha sido inferior a la de sus homólogos de la región y el AME Capital Malaysia REIT Index registra una rentabilidad negativa del -2,3% desde el 1 de enero. La rentabilidad del mercado MREIT ha sido inferior debido a su escasa liquidez y visibilidad y a que los fondos de pensiones del país siguen buscando exposición al sector inmobiliario a través del mercado directo.

CAMBIOS REGULATORIOS: Un determinante esencial del crecimiento en los mercados de REITs de Asia ha sido el ritmo de los cambios regulatorios favorables. La Asian Public Real Estate Association (APREA) se creó en junio de 2005 para promover, desarrollar y representar a las sociedades y fondos inmobiliarios cotizados de Asia Pacífico en el mercado mundial de la inversión inmobiliaria. La APREA es la asociación asiática hermana de la EPRA de Europa y la NAREIT de EE.UU., que han conseguido dar impulso a los intereses de sus miembros. Un objetivo inmediato para el logro de su meta general es la armonización del marco fiscal y regulatorio de los REITs en toda Asia.

PERSPECTIVAS:
En Henderson Global Investors consideramos que las perspectivas de los REITs asiáticos en los próximos años siguen siendo positivas. Es probable que el crecimiento y la diversificación visibles en 2006 se aceleren en este año. Se espera que el crecimiento económico de la región sea relativamente sólido dado el constante aumento de la demanda interna en China e India y la recuperación cíclica en Japón, Singapur y Hong Kong. El consumo interno sigue siendo boyante y los mercados inmobiliarios de Asia se benefician de la mejora cíclica. Algunos mercados, como Hong Kong, Taiwán y Malasia podrían experimentar cambios sustanciales si se superan los obstáculos regulatorios.

Consideramos que los argumentos a favor de los REITs son atractivos en términos de oferta y demanda. Un gran porcentaje de los activos inmobiliarios mundiales están en Asia y están maduros para su titularización. Muchos de estos activos están en manos privadas o son propiedad de empresas no especializadas en el mercado inmobiliario y, por lo tanto, son ineficientes desde el punto de vista de la gestión y los impuestos. Los REITs suponen una alternativa más eficiente para los activos arrendados y, con el tiempo, la propiedad debería pasar del sector no cotizado al cotizado. Los REITs también generan liquidez en el mercado inmobiliario, lo que permite que las empresas de otros sectores aligeren sus balances y mejoren la rentabilidad de sus recursos propios mediante la venta de sus activos inmobiliarios a REITs. Por el lado de la demanda, los inversores desean más de estos productos. La atractiva rentabilidad generada con un riesgo bajo los hace extraordinariamente competitivos desde el punto de vista de la asignación de activos. Dadas sus características de riesgo y rentabilidad, también son idóneos para generar el tipo de flujos de ingresos con cobertura contra la inflación que exigen los pensionistas y, por lo tanto, cada vez serán más utilizados para compensar los pasivos de pensiones. Como se espera que estos crezcan de manera exponencial, parece razonable suponer que la demanda de REITs se mantendrá.

El consejero de Colonial Juan Carlos Nozaleda dimitió hoy de su cargo en el órgano de gobierno de la inmobiliaria, un día después de ser nombrado miembro del Consejo de Administración de Astroc, informó hoy la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El grupo inmobiliario Nozar, propiedad de la familia Nozaleda, es el segundo mayor accionista tanto de Astroc, de la que posee el 24,99%, como de Colonial, participada en un 10,23% y cuyo vicepresidente es Luis Nozaleda. El consejo de Astroc aprobó ayer una disminución del número de consejeros de 13 a 10, de forma que a partir de ahora Nozar estará representada por Juan Carlos Nozaleda y por Jesús del Pino. Por otra parte, el puesto que deja Juan Carlos Nozaleda en Colonial será ocupado por su hermana Clara Nozaleda.

El nuevo gobierno francés quiere fomentar un boom del ladrillo similar al que ha servido de trampolín a la economía española en la última década. para ello ha anunciado una deducción fiscal de un 20% de los intereses de los préstamos hipotecarios contratados para adquirir una vivienda. esta ventaje fiscal se aplicará sobre las primeras viviendas compradas a partir del 6 de mayo, fecha de la segunda ronda de las elecciones presidenciales celebradas el pasado mes

Quien en mayo de 2005 pagaba una cuota hipotecaria mensual de 504,6 euros -resultado de aplicar al importe medio de las hipotecas (124.538 euros) el euribor del mes (2,193%) más un diferencial de 0,50 puntos- en mayo de este año ha pagado 658,9 euros, en caso de revisión de su hipoteca. el incremento supone un aumento del 30%, mucho más que la evolución del ipc que no sobrepasa el 10% en ese periodo, e incluso por encima del alza de los precios de los pisos, que entre marzo de 2005 y marzo de 2007 subieron en torno al 19%. todo ello contando con que el euribor ha cerrado el pasado mes de mayo en una media del 4,37%, el nivel más alto desde mayo del 2001