La venta de inmuebles en el IRPF
Escrito por Martin W. el Martes, 17 de Julio del 2007 a las 10:33
Con la puesta en marcha de la Reforma Tributaria, la venta de inmuebles deberá tributar Impuesto a la Renta de las personas Físicas(IRPF) por ser una renta de capital.
El Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), creado por la Ley de Reforma Tributaria Nº 18.083, grava dos categorías de rentas: las Rentas del Trabajo y las Rentas del Capital. La categoría Rentas del Capital se encuentra integrada por dos conceptos: por un lado los rendimientos de capital, que comprende, entre otras, las rentas generadas por el cobro de alquileres, depósitos y préstamos; y por otro lado los incrementos patrimoniales, que comprenden entre otras, las rentas originadas en la venta de inmuebles y su promesa o cesión de promesa de enajenación. Por lo tanto, de acuerdo a lo expresado precedentemente, la venta de inmuebles deberá tributar IRPF por ser una renta de capital (incremento patrimonial).
Base de cálculo
La venta de inmuebles se encuentra gravada por IRPF a una tasa del 12%. Para calcular la base sobre la cual se aplicará esta alícuota del 12%, la ley señala que se deberá tomar el precio de venta (o de promesa de enajenación) y restárselo al costo fiscal actualizado del inmueble que se enajena, incluido el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales a cargo del vendedor. El costo fiscal surge de tomar el valor por el cual el vendedor inicialmente adquirió el inmueble y aplicarle el incremento del valor de la unidad indexada (UI) entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la venta. Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado (con el incremento de la UI). A la referida base de cálculo se le podrán deducir las pérdidas patrimoniales. Para poder llevar a cabo dicha deducción será condición necesaria que los contratos hayan sido inscriptos en registros públicos y que las pérdidas patrimoniales en cuestión puedan probarse fehacientemente.
Temporalidad
El principio general establece que para la venta de inmuebles la renta se imputará en el momento en el que se produzca la enajenación. Sin embargo, para el caso de venta de inmuebles pagaderos a plazo mayores a un año, ya se por el régimen previsto en la Ley Nº 8.733, o cuando con el otorgamiento de la escritura se otorga la financiación con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble, el contribuyente podrá elegir entre computar la renta íntegramente en el ejercicio en el que opera la transmisión, o prorratearla en función de las cuotas contratadas y las vencidas.
Exoneraciones
La ley establece dos situaciones en las que la venta de inmuebles se encuentra exonerada del pago del IRPF: 1) cuando el monto de la venta considerada individualmente no supera las 30.000 UI y la suma de otras transmisiones patrimoniales, que no exceda dicho monto, sea inferior en el año a las 90.000 UI. 2) cuando el inmueble que se vende es la vivienda permanente del vendedor , siempre que adicionalmente se cumplan las siguientes condiciones: a) que el monto de la operación no supere 1.200.000 UI; b) que al menos el 50% del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente; c) que entre la venta del inmueble y la adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses; d) que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 UI.
Agente de retención
En términos generales, un agente de retención es una persona ajena a la relación tributaria entre el ente público y el contribuyente, pero que a través del mandato legal se lo obliga a ingresar a la administración el adeudo del contribuyente. A tales efectos se le faculta para retener el importe correspondiente; si lo hace queda como único obligado ante la administración por el importe respectivo, y en consecuencia, el contribuyente queda librado en la misma medida; si no lo hace, será responsable solidariamente con el contribuyente. En el marco de la venta de inmuebles, la ley designa como agente de retención del IRPF a los escribanos públicos que intervengan en la compra-venta. El escribano deberá efectuar la retención en la misma oportunidad que realiza la retención correspondiente al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales. La retención se determinará aplicando la alícuota del 12% a la renta determinada de la diferencia entre el costo fiscal y el precio de venta. En caso de existencia de mejoras será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mismas que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra. Dicha declaración deberá ser presentada ante el Escribano interviniente a efectos de que este determine el monto de la retención.
Material elaborado por el Departamento Legal y Tributario de KPMG * ppanasco@kpmg.com
Categoria: Inversiones
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