Escaso conocimiento limita el desarrollo de la UI en préstamos hipotecarios, que según bancos son más ventajosos que alquilar.

Para el alquiler de una vivienda en una zona residencial cuesta prácticamente lo mismo que tomar un préstamo bancario en unidades indexadas (UI) a la inflación a largo plazo para adquirir un inmueble, en el actual contexto de estabilidad económica e indexación de los sueldos. Con ese tipo de argumento, algunos bancos de la plaza local están alentando el uso de la UI por parte de sus clientes, aunque el crédito en esta moneda tiene todavía escaso desarrollo debido -entre otras razones- al poco conocimiento de la misma, dijeron a Búsqueda ejecutivos financieros.
La UI fue creada en junio del 2002 con la intención de reducir el nivel de dolarización de la economía. El valor de esta unidad de cuenta en moneda nacional ajusta diariamente reflejando el incremento de los precios al consumo (IPC) del mes anterior. Su valor inicial fue de $ 1; esta semana se ubicó en torno a $ 1,70.
Ésta tuvo hasta ahora un uso muy limitado y ha sido empleada como moneda en la emisión de títulos públicos y privados.
También varios bancos privados empezaron a ofrecer créditos en UI, principalmente para la adquisición de viviendas, y en algunos casos (Crédit Uruguay y ABN-Amro), la mayor parte de esa cartera es en esa moneda.
Por esos créditos, que son a largo plazo (hasta 30 años), los bancos cobran tasas de entre 3,75% y 8% anual sobre la inflación (real). El Banco República prepara el lanzamiento de este tipo de préstamos.
Ejecutivos consultados admitieron que los depósitos que están captando en UI son pocos, pero apuntaron que ese fondeo es suficientes para cubrir los niveles de demanda de créditos en esa unidad de cuenta.
Ventajas. Como la UI ajusta su valor según la variación del IPC, hay incertidumbres respecto a que los ingresos de las personas mantengan en el largo plazo su capacidad adquisitiva para poder pagar el crédito.
Sin embargo, los ejecutivos consultados coincidieron en que la tendencia es a que exista un acompasamiento entre los ingresos y la evolución de los precios al consumo.
Al disertar el lunes 27 en una conferencia organizada por ABN-Amro, la economista de ese banco Marcela Bensión subrayó que ante variaciones notorias del tipo de cambio, el salario real medido en dólares presenta una mayor volatilidad que el poder
adquisitivo de los sueldos medidos en pesos constantes.
“Ante crisis cambiarias la probabilidad de que la persona caiga en morosidad (…) es mayor que en el caso de haber tomado un préstamo en UI. (…) El individuo que tiene ingresos en pesos generalmente está más seguro con un préstamo en UI que en
dólares”, afirmó.
Bensión añadió que en el mediano y largo plazo es esperable que los salarios en pesos registren aumentos similares al alza del IPC.
En el marco de los Consejos de Salarios que fueron reinstalados por la actual administración del Frente Amplio, los sueldos en el sector privado recibieron aumentos algo superiores a la inflación. También hubo indexación de salarios en el área pública, donde los ajustes se dieron teniendo en cuenta la inflación y un porcentaje de recuperación del poder adquisitivo perdido en los años recientes.
Por otra parte, el director ejecutivo de la Asociación de Bancos Privados, Julio de Brun, resaltó los bajos niveles de las tasas de interés en pesos y dijo que la participación del crédito en moneda nacional es mayor que en los años previos a la crisis del 2002.
En una disertación sobre “El futuro de los mercados en pesos, visiones de agentes y el rol de la educación al inversor”, efectuada el martes 28 en la Universidad Católica, De Brun destacó el desarrollo que las UI están alcanzando en el financiamiento del consumo y en créditos a las empresas. Opinó que algunos agentes evitan endeudarse en dólares por la
depreciación del dólar a nivel mundial y porque no disponen de un mecanismo de protección cambiaria como a su entender hubo hasta mediados de 2002 cuando se eliminó el régimen de banda de flotación por el cual el BCU aseguraba un valor mínimo y
máximo del tipo de cambio.
Para De Brun, que también fue presidente del Banco Central (BCU) en el último gobierno colorado, la actual regulación en materia de previsiones exigidas a los bancos para cubrir eventuales incumplimientos de pagos también incentiva el otorgamiento de préstamos en pesos.
Sin embargo, consideró una limitante para el desarrollo de la UI el hecho de que esta unidad sea demandada principalmente por el público especializado y no por el público en general.
Crédito vs. Alquiler. Aldo Reyes, gerente de marketing de Crédit Uruguay, afirmó que “la gente está comprendiendo la nueva moneda y tomando mayor recaudo, porque aún la crisis (de 2002) está muy cercana”. Asimismo, consideró que la UI también comenzará a ser más utilizada en otros créditos, como por ejemplo para la adquisición de autos.
“Hay demanda de UI, pero el mercado no conoce bien la moneda”, sostuvo el gerente del área minorista del Nuevo Banco Comercial, Marcelo Porteiro.
Agregó que si bien el mercado de propiedades se “ha movido”, se está “muy lejos aún de la demanda óptima de créditos para inmuebles del año 98 o 99”.
El director de banca personas y comercio de Itaú, Carlos Ham, dijo que en materia de créditos en UI “se ha vendido avanzando” pero “todavía queda bastante por recorrer”.
El gerente de banca consumo de ABN-Amro, Ricardo Martínez, indicó en relación a la UI que “el público en un primer momento fue muy reacio a solicitarla, porque siempre estuvo temor y la confusión de asociarla a la Unidad Reajustable”. Pese a eso,
destacó que “la estabilidad económica, la inflación controlada en cifras de un dígito, los plazos largos y las tasas de interés relativamente bajas” colaboraron al desarrollo de esa moneda.
Varios ejecutivos destacaron que la opción de tomar un crédito hipotecario en UI para comprar una vivienda es más conveniente para la gente que alquilar en zonas residenciales, en parte por el alza que registraron los arrendamientos en los últimos
meses.
“Cuando uno paga por un alquiler, si ese mismo bien uno lo compra con un crédito bancario en UI más 5% aproximadamente, la cuota (…) va a estar más o menos en lo mismo”, dijo Martínez.
Reyes coincidió en que “hay un fenómeno de esas características en el mercado”, por lo que “se está dando que hay gente que con un poquito más de esfuerzo económico mensual trata de adquirir la vivienda propia”.
Porteiro matizó que la conveniencia de tomar un préstamo en UI en vez de alquilar obedece a las bajas tasas que están cobrando algunos bancos por razones de “estrategia”.
Rosario Corral, de BBVA, dijo que se está recibiendo una demanda importante de créditos en UI. “De a poco la gente está tomando un poco más la idea” de endeudarse en esa moneda, sostuvo.
Ese banco otorga créditos por hasta 70% del valor del inmueble y un interés de 3,75% real. Por un préstamo en UI a 25 años por el equivalente a U$S 81.900, la cuota mensual es de $10.965. El alquiler de un apartamento en Pocitos de tres dormitorios, habitación de servicio y garage ronda los $ 17.000, dijeron ejecutivos de BBVA.

Fuente: Búsqueda

La Bolsa de Nueva York cerró ayer con una fuerte caída tras la difusión de datos poco favorables sobre el empleo y la vivienda. Además, el contenido del “libro beige” de la Reserva Federal (FED) enfrió algunas expectativas sobre una inminente baja de las tasas de interés en Estados Unidos. El Dow Jones retrocedió un 1,07% hasta las 13.305,47 unidades.

El Nasdaq perdió 0,92% a los 2.605,95 enteros. En tanto, el S&P 500 cayó un 1,15% hasta los 1.472,29 puntos. La FED señaló que el impacto de la crisis del mercado crediticio en la economía es “limitado” y no va más allá del mercado inmobiliario, y que la economía ha continuado creciendo. En San Pablo, el Bovespa bajó 1,53% hasta las 54.407,83 unidades, al tiempo que el Merval de Buenos Aires cayó un 0,34% a 2.061,01 puntos.

Fuente: El País

Con el objetivo de preservar el “modo de vida” de los vecinos de la zona “más tradicional” de Carrasco, la Intendencia Municipal de Montevideo (IMM) dispuso la suspensión del otorgamiento de permisos de obra nueva para edificios de más de tres unidades habitacionales hasta tanto se apruebe una nueva normativa de construcción. La medida, sin embargo, generó reacciones adversas del sector empresarial, que la aprecia como un “corralito inmobiliario” en momentos en que ese barrio atrae el interés de muchos inversores.

El jueves 2 de agosto, la Junta Departamental aprobó un decreto impulsado por la IMM que dispone “la aplicación de una medida de protección cautelar en la zona testimonial de Carrasco Viejo”, delimitada por las calles General Nariño, Lieja, Almirante
Harwood, Avenida Bolivia y la rambla, que para la comuna es “el sector más sensible y tradicional de Carrasco”.

La medida implica “la suspensión de permisos de obra nueva de vivienda colectiva de más de tres unidades” en esa área y “se basa en el riesgo en que se encuentra dicha zona, que además de concentrar la mayor cantidad de edificios testimoniales, es el área más calificada desde el punto de vista urbano”, según indica el decreto.

El municipio esgrime que debido a “un marcado cambio de preferencias en lo que hace a modo de vida” han aparecido propuestas inmobiliarias que “por su volumetría e implantación significan una ruptura con algunos valores que la sociedad en su conjunto
(y) los habitantes de la zona (…) han intentado preservar”.

Plan para Carrasco.

Cristina Pastro, directora de la División Planificación Territorial de la IMM, explicó a Búsqueda que cuando se aprobó el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se estableció que para las “áreas patrimoniales” debían de elaborarse planes especiales.
Un equipo técnico privado contratado por el municipio ya entregó el plan para Carrasco, que aún requiere de ajustes normativos para ser enviado a la Junta Departamental, lo que podría ocurrir en uno o dos meses.
Entonces, la IMM estableció la medida cautelar para “dar tiempo a que se produzcan los ajustes” en la normativa.
Pastro indicó que en Carrasco hay una “presión muy fuerte para la construcción de unidades habitacionales en propiedad horizontal que generan un conflicto con los vecinos” del barrio, que han hecho llegar reclamos a la comuna para detener el
crecimiento sin freno de edificios que cambian el estilo de la zona.
“El vecino está defendiendo una forma de vida que es a partir de una vivienda unifamiliar y un espacio verde importante y eso genera ciertos roces”, sostuvo la funcionaria.
Pastro afirmó que “siempre aparece algún elemento de tensión entre esas dos formas de vida, la que promueve el inversor a través de la propiedad horizontal y la del vecino de Carrasco que es un fuerte defensor de la privacidad en lo que hace a sus predios”.
Añadió que “en este momento hay muchas propuestas en inversiones inmobiliarias de alto nivel y justamente son zonas como Carrasco donde más se intensifica esa presión”.
Se trata de “edificios promovios por inversores inmobiliarios cuyo objetivo es la venta de esas unidades que en general son de muy alto costo, de áreas muy generosas, de muy buena factura”.

Eso “se está dando especialmente en las zonas de Carrasco porque hay una cantidad importante de propuestas en desarrollos inmobiliarios de ese tipo”.
“Cuando aparece un conjunto de seis o siete unidades habitacionales, el porte de esa edificación, aun dentro de las alturas permitidas, muchas veces hace que los vecinos que tienen viviendas individuales se sientan afectados en su privacidad y
aparecen las tensiones”, sostuvo Pastro.

El plan que aprobará el municipio establecerá “áreas especiales” para las grandes construcciones con el objeto de “tratar de minimizar esas tensiones”.

“Corralito inmobiliario”

Empero, la medida impuesta por la IMM no es vista con buenos ojos por algunos inversores inmobliarios, Julio Villamide, empresario del sector, dijo a Búsqueda que “aún para aquellos que no están involucrados de manera directa les pone un toque
de atención obviamente negativo”.
“Todo lo que signifique cambios en las reglas de juego para empeorarlas, para el inversor no es una buena noticia, y mucho menos para quienes ya hicieron una inversión comprando tierras, desarrollando un anteproyecto, buscando fuentes de
financiamiento y de golpe se encuentran con una especie de corralito inmobiliario que les termina afectando”, sostuvo.
Villamide opinó que “el progreso y el crecimiento urbano tienen conflictos acá y en todo el mundo y lo que debe existir son normas claras respecto a cuáles son las reglas, que en Carrasco existen y las limitaciones ya eran muy fuertes”.
El empresario afirmó que “las autoridades tienen que manejar las tensiones que se generan entre quienes quieren desarrollar y hacer inversiones y quienes quieren mantener un statu quo sin variaciones”.
“Obviamente, las ciudades no crecerían nunca si sólo se basaran en la opinión de los vecinos”, dijo.
Villamide indicó que le “preocupa el impacto sobre la ciudad” de “los cambios de reglas de juego en mitad del partido”, porque se están “recibiendo constantemente inversiones, sobre todo del exterior y a este tipo de cosas le dan mucha importancia”.

Fuente: Búsqueda

De forma gradual, pero sin pausa, va creciendo el crédito hipotecario en Uruguay, asegura la revista “Propiedades”, destacando que el 90% de los deudores se inclina por tomar préstamos en Unidades Indexadas, dejándose de lado al dólar.

La publicación especializada en temas del sector inmobiliario, recordaba que el 1º de octubre de 2006, el Banco Central informaba que la tasa activa promedio que ofrecía la banca privada para préstamos en Unidades Indexadas, para familias y para adquisición de viviendas se ubicaba en 11,11%.
Esa tasa estaba gravada, entre otros por el IVA, con lo que se transformaba en una tasa real de casi 13,7% anual, acotando que “en los últimos meses comenzó un gradual, pero sostenido descenso en las tasas de interés en UI a lo que se sumó a partir del 1º de julio la desgravación del IVA a las citadas tasas”. En menos de un año, la tasa efectiva anual se redujo del 13,7% del pasado 1º de octubre, al 4,74 que informa el BCU como promedio del 1º de agosto, señala “Propiedades”. “Es decir: en menos de un año, la tasa de interés efectiva que el deudor de un crédito hipotecario debe pagar, se redujo a la tercera parte en Uruguay.
En este nuevo contexto, de alta liquidez bancaria y desgravación tributaria, ha resultado previsible el constante incremento de los montos colocados por el sistema financiero privado, en líneas hipotecarias destinadas a la adquisición de viviendas. Y mucho más importante que el crecimiento de créditos ya firmados, está siendo el de créditos concedidos, pero que se irán firmando en los próximos años”, se indica.

Renacer de la industria.

Para “Propiedades”, “la constante reducción de las tasas, la desgravación del IVA a partir del 1º de julio y una agresiva política de colocación por parte de algunas entidades financieras, están haciendo renacer una industria inmobiliaria que, luego de la crisis, no había podido despegar plenamente”. Y en cuanto a la dolarización indica que la misma “ha sido siempre un problema de difícil solución, en particular esto ha sido un problema recurrente en el mercado inmobiliario”. “A inicios de la pasada década, cuando el país se colocó al borde de una hiperinflación, más de las tres cuartas partes de los alquileres de vivienda se ofrecían en Montevideo en dólares. El dólar ha sido el natural refugio al que han acudido los uruguayos para protegerse de la desvalorización de la moneda local. Los promotores enfrentan hoy, un problema que ya sufrieron hace más de diez años. Venden en dólares a un valor fijo por metro cuadrado, pero no saben cuántos dólares por metro cuadrado le saldrá finalmente la construcción, una vez esté concluida”, se indica. Ahondando en el tema, se señala que “existe una elevada inflación en dólares, que necesariamente debe trasladarse a los precios de venta.
Cuando la demanda no acepta más ese traspaso de inflación futura, se achican las unidades, disminuye la calidad de los materiales y se eliminan servicios. Este descalce entre la moneda que se vende y la que se construye, agrega riesgo adicional a los desarrollos inmobiliarios, lo que es tenido en cuenta negativamente por los bancos y los potenciales inversores”. También se aclara que se están incrementando los depósitos en UI y los préstamos en esta unidad. Durante el primer semestre de este año, 84% del monto total prestado por los bancos privados para compra de vivienda, se otorgó en Unidades Indexadas. El nivel más bajo se alcanzó en marzo, con un 75% y el más alto en junio, mes en el que 91% del total de préstamos para vivienda se otorgó en UI, destaca la revista.

Fuente: La República

Analistas creen que turbulencias financieras subirán el costo del crédito

BLOOMBERG

La promesa del presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, de evitar que la crisis crediticia arruine la economía no logró eliminar en la cumbre de Wyoming el temor a que Estados Unidos se dirija hacia una recesión.
“Yo vine a Jackson Hole (la sede de la reunión anual sobre políticas monetarias que organiza el banco central de EE.UU.) pensando que no habría una recesión, pero me voy pensando que muy bien podríamos tener una”, dijo Susan Wachter, profesora de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania y coautora del primer documento académico presentado en la conferencia.

El tema de este año -Bernanke dijo que los organizadores “se habían superado a sí mismos” con un relevante asunto- era la vivienda y la política monetaria, provocando previsiones de una reducción de los precios de las casas y críticas a la Fed por no haber hecho más. Martin Feldstein, de la Universidad de Harvard, advirtió sobre una “desaceleración muy seria” y pidió a los responsables de la política monetaria que reduzcan los tipos de interés en un punto porcentual. El tono académico que normalmente domina este encuentro celebrado por la Fed de Kansas City, fue sustituido este año por preocupación por el súbito incremento del costo del crédito a particulares y empresas, que podría dañar el consumo y la inversión. La confianza del consumidor cayó a sus mínimos en dos años en agosto, según informó el pasado 28 de agosto la Conference Board. “No hay optimistas aquí entre la gente”, dijo Ethan Harris, economista jefe para Estados Unidos en Lehman Brothers Holdings Inc. y ex responsable de análisis interno en la Fed de Nueva York. “Hay un consenso bastante sólido de que esto es mucho más serio”. “La economía podría sufrir una caída muy seria”, dijo Feldstein, presidente del National Bureau of Economic Research, en Cambridge, Massachusetts. Bernanke, que vestía un traje gris que destacaba entre los habituales polos, jeans y ropa de color caqui en la reunión en el Parque Nacional de Grand Teton, dijo en el discurso inaugural que la Fed “actuará cuando sea necesario” para proteger el crecimiento económico.
Eso no apaciguó las críticas de Edward Leamer, responsable del grupo de previsiones de la Universidad de California.
Él escribió en uno de los documentos de la conferencia que la Fed merecía una “F” por fracasar en prevenir la burbuja de la vivienda y después por no reducir los tipos cuando estalló.
Mal menor. Feldstein pidió “una gran reducción ahora en la tasa de los fondos federales, posiblemente de hasta” un punto porcentual desde el actual nivel del 5,25%. Aunque eso podría impulsar la inflación, es el “mal menor”, dijo en un discurso el sábado.
Los responsables de la política monetaria de la Fed se reúnen el próximo 18 de septiembre.
Aunque los bancos centrales inyectaron el mes pasado U$S 350.000 millones en fondos de emergencia en los mercados interbancarios, continúan los signos de tensión. Los pagarés, instrumentos de financiación a corto, cayeron en U$S 244.100 millones, un 11%, en las tres semanas transcurridas hasta el 29 de agosto, la caída más importante en al menos siete años.
La morosidad en las hipotecas de alto riesgo, origen de la crisis, probablemente aumente más entre los préstamos a tipo variable cuando éstos actualicen los tipos, dijo Bernanke. Aún así, “las pérdidas financieras mundiales han superado incluso las proyecciones más pesimistas sobre pérdidas crediticias en esos préstamos”, dijo. Eso se debe a dificultades para establecer los precios de títulos complejos y al temor de que la vivienda frene el crecimiento, agregó.
Sin embargo, asistentes a la conferencia parecían confiar en que la economía mundial, que se ha apoyado en EE.UU. para crecer durante buena parte del pasado decenio, es lo bastante sólida como para hacer frente a una crisis económica.
“La economía mundial es aún muy robusta y el crecimiento es mucho más uniforme que hace pocos años”, dijo en una entrevista Otmar Issing, ex economista jefe del BCE. Robert Shiller, profesor de Yale, dijo que los precios de las viviendas en algunas ciudades de Estados Unidos podrían caer entre el 30% y el 40%.

Sube el petróleo.

Los precios del crudo subieron ayer en las operaciones electrónicas -fue feriado en EE.UU.- mientras los operadores vigilaban de cerca la posibilidad de que algún huracán castigara la región del Golfo de México, donde están instaladas varias refinerías de petróleo. La suba fue de 47 centavos hasta U$S 74,51 el barril.

Fuente: El País

JUAN ANDRÉS RAMÍREZ

El año pasado, el Poder Ejecutivo remitió al Parlamento un “Proyecto de ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible”. Su análisis -actualmente en el Senado- puede abordarse desde diversos ángulos, ya que sus disposiciones pretenden innovar en variadas materias relativas todas a la regulación jurídica de la conducta de las personas respecto de los inmuebles que conforman el territorio nacional, sean de propiedad pública o privada.
El texto, escrito en un léxico no habitual en el derecho positivo nacional, contiene gran cantidad de extensas definiciones y declaraciones que, por pretender decir demasiado, en definitiva dicen realmente muy poco y generan una gran incertidumbre sobre su verdadero alcance normativo.
También es ambiguo en la delimitación de las competencias entre los órganos del Estado y las de los Departamentos inventando un conjunto de términos vacíos, imprecisos, indefinibles, que generan grandes dudas acerca de los poderes jurídicos de los respectivos órganos a los cuales se pretende atribuir y distribuir competencias.
Pero en razón de que tanto la atribución de competencias y poderes entre los órganos públicos, como las regulaciones de la propiedad privada y las conductas de los particulares están preordenadas y garantidas por la Constitución, sucede además, que en varios aspectos importantes el texto proyectado violenta lo dispuesto por la Carta Magna o deja abierta la posibilidad de hacerlo.
Como introducción en el tema -que seguramente no podremos agotar en un único artículo periodístico- y para ilustrar a los lectores acerca de lo que acabamos de decir, veamos algunos ejemplos transcribiendo parcialmente algunas de sus disposiciones:

Art. 1º.- Objeto. La presente Ley establece el marco regulador general para el ordenamiento y desarrollo territorial sostenible, sin perjuicio de las demás normas aplicables y de las regulaciones, que por remisión de esta, establezcan el Poder Ejecutivo y los Gobiernos Departamentales. (…)
Art. 3º.- Concepto y finalidad. A los efectos de la presente Ley, el ordenamiento territorial es el conjunto de acciones transversales del Estado que tienen por finalidad mantener y mejorar la calidad de vida de la población, la integración social en el territorio y el uso y aprovechamiento ambientalmente sustentable y democrático de los recursos naturales y culturales. El ordenamiento territorial es una función pública que se ejerce a través de un sistema integrado de directrices, programas, planes y actuaciones de las instituciones del Estado con competencia a fin de organizar el uso del territorio.
Art. 8.- Tipos de instrumentos. La planificación y ejecución se ejercerá a través de los siguientes instrumentos:
a. Instrumentos del ámbito Nacional. Directrices Nacionales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible y Programas nacionales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible.
b. Instrumentos de ámbito regional: Estrategias Regionales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible.
c. Instrumentos de ámbito departamental: Directrices Departamentales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, Ordenanzas Departamentales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible, Planes locales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial Sostenible.
d. Instrumentos de ámbito interdepartamental.
e. Instrumentos especiales de ordenamiento y desarrollo territorial sostenible.
La elaboración y aprobación de los instrumentos del ámbito Nacional corresponde al Gobierno Nacional.
La elaboración y aprobación de los instrumentos del ámbito regional se realizará en forma concertada entre el Gobierno Nacional y los Gobiernos Departamentales comprendidos.
La elaboración y aprobación de los demás instrumentos es de competencia exclusiva de los Gobiernos Departamentales.(…)
Art. 9.- Naturaleza y alcance. Los instrumentos de ordenamiento territorial son de orden público y obligatorios en los términos establecidos en la presente Ley. Sus determinaciones serán vinculantes para los planes, proyectos y actuaciones de las Instituciones públicas, entes y servicios del Estado y de los particulares.
Sintetizando el texto transcripto resulta:
a) los “instrumentos” son, en realidad y en lenguaje más técnico y preciso, normas jurídicas imperativas, de orden público, referidas a la materia, que se imponen como obligatorias a todos: instituciones públicas, entes y servicios del Estado y particulares. (art. 9º);
b) dichas normas imperativas (los “instrumentos”) son por lo menos de cinco categorías y se subdividen, en: Directrices Nacionales; Programas Nacionales, Estrategias Regionales, Directivas Departamentales; Ordenanzas Departamentales; Planes Locales; Planes interdepartamentales y, finalmente, especiales;
c) en la asignación de competencias, para dictar esas normas clasificadas con ese curioso, confuso e impreciso nomenclator de directrices, programas, planes, estrategias y actuaciones, se preceptúa:
- Las “directrices nacionales” se dictan por medio de Ley, pero proyectadas por el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma), y elevadas por el Poder Ejecutivo al Parlamento. Aquí aparece una inconstitucionalidad: la iniciativa legislativa en la materia no sólo la tiene el Poder Ejecutivo -como dice el art. 11- sino también todos y cada uno de los legisladores. Además, tampoco puede el legislador marcarle al Poder Ejecutivo un procedimiento preceptivo específico para la iniciativa legislativa, modificando la Constitución.
- Los “programas nacionales” ya no necesitan de ley nacional que los sancione. La competencia, según el art. 12, le corresponde al Poder Ejecutivo.
- Las “estrategias regionales” se dictan por el Mvotma (ya no el Parlamento ni el Poder Ejecutivo) en acuerdo con los “Gobiernos Departamentales involucrados”, creando así, por ley, un nuevo órgano estatal complejo, el Ministerio más el o los Gobiernos Departamentales involucrados, con poderes jurídicos regulatorios.
- Las “Directrices” y “Ordenanzas departamentales” o “Planes locales” y “los Planes interdepartamentales” son de competencia exclusiva de los Gobiernos Departamentales y deben ser aprobados por la Junta Departamental respectiva o por las Juntas interesadas en caso de planes interdepartamentales.
- Finalmente, los “instrumentos complementarios o especiales”, que “tendrán efecto vinculante sobre los derechos y deberes de las personas y de la propiedad inmueble” (art. 20) que deberán ser dictadas por las Juntas Departamentales.
Complementando lo dispuesto en el art. 9º que establecía el carácter obligatorio y vinculante de los llamados “instrumentos”, el art. 28 establece que la entrada en vigor de cualquiera de ellos -sin distinguir si fueron aprobados por Ley nacional, decreto del Poder Ejecutivo o de la Junta Departamental- producirá variados efectos; entre otros: “La vinculación de los terrenos, instalaciones y edificaciones al destino definido por el instrumento y al régimen jurídico del suelo que les sea de aplicación” (literal a); “la obligatoriedad del cumplimiento de sus determinaciones de carácter vinculante para todas las personas, públicas y privadas” (literal d); “la declaración automática de fuera de ordenamiento, total o parcialmente incompatibles con el instrumento respectivo, para las instalaciones, construcciones, fraccionamientos o usos, concretados con anterioridad a la entrada en vigor y que resulten disconformes con el nuevo ordenamiento (literal c) y “la obligatoriedad de sus determinaciones a los efectos de la aplicación por la Administración de los medio de ejecución forzosa frente a los incumplimientos” (literal e).
Como puede advertirse, “los instrumentos” -cualquiera sea el órgano que los dictó- no sólo suponen una limitación a las libertades y derechos por su imperatividad, sanciones y aplicación forzosa sino que, lo que es mucho más grave, tienen “automáticamente” efecto retroactivo sobre el uso, las instalaciones, construcciones y fraccionamientos aún cuando ellos se hubieran realizado, en su momento, conforme al derecho vigente.
La primaria y general conclusión sobre este verborrágico proyecto de ley es una sensación de alarma por los derechos individuales garantizados en la Constitución y por la propia organización del Estado.
En efecto, la ley proyectada en lugar de establecer las normas concretas aplicables a los particulares, al Estado y personas públicas sobre la trascendente materia que abarca, lo cual nos daría la garantía de que en todo caso sería la Ley la que nos limitara los derechos individuales, opta por ser atributiva y de competencias y poderes jurídicos variados, confusos en su delimitación pero amplios y severos en sus consecuencias imperativas.
¿Cuál es la diferencia semántica entre una directriz, un programa, un plan, o una estrategia?
¿Cuál es el campo respectivo delimitado de competencias y atribuciones entre los órganos, tanto nacionales como departamentales, si los términos son además de vagos, sinónimos?
¿Cuál es el respeto al principio de reserva legal que establece la Constitución en sus artículos 7 y 10 que disponen que los derechos individuales sólo pueden ser limitados “conforme a las leyes que se establecieren por razones de interés general” y que “ningún habitante de la República será obligado a hacer lo que la Ley no manda ni privado de lo que ella no prohíbe”, si cualquier “instrumento” -emane de quien emane- tiene virtualidad jurídica de restringir nuestros derechos y limitar nuestras acciones? Y, además, con efecto retroactivo automático y cumplimiento administrativo compulsivo.
El análisis de este proyecto de ley da para mucho más.

Fuente: Economía y Mercado (diario El País)

El costo en dólares se incrementó un 70% desde el 2003 pero en términos de los salarios se mantiene estable.
La demanda de vivienda recobra fuerza debido a la intensa competencia entre las instituciones financieras por crédito hipotecario.
En el último semestre hemos asistido a una expansión de la oferta crediticia con hipoteca de inmuebles. La fortaleza del crédito hipotecario, aunque focalizada en algunos segmentos, ha incrementado la demanda de viviendas. El espacio de mercado para este crédito es amplio ya que hay numerosas necesidades insatisfechas y postergación del consumo por la crisis del 2002. Adicionalmente, los estudios comparativos nos muestran como uno de los países con bajo porcentaje de hogares propietarios de la vivienda (61,5%). El crecimiento de los préstamos hipotecarios se debe principalmente a la competencia entre bancos que, superada la crisis, se encuentran con excedentes prestables y solidez patrimonial. El crédito que ha crecido es el denominado en Unidades Indexadas y las tasas que se están pidiendo, como así también los plazos de duración del préstamo, exigen esfuerzos menores en las cuotas a pagar por los prestatarios que los imperantes hace seis meses. Esta particularidad dota de mayor solidez a los balances de los bancos y tranquilidad a los hogares de que no dependen de las fluctuaciones del tipo de cambio para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Es cierto que no se perjudicarán con una devaluación real pero tampoco se beneficiarán de la apreciación de la moneda. La disponibilidad de crédito hasta ahora inexistente, los plazos largos del mismo y la baja en las tasas de interés por la competencia hacen posible el ingreso como demandantes de vivienda a mayor cantidad de hogares. Este diferencial con la realidad de hace seis meses ha modificado un mercado que tiene la particularidad de que existan tiempos muy distintos entre la demanda en cada momento y la tarea de construcción de nuevas propiedades que constituyen la oferta. La principal correa de transmisión entre decisiones con tiempos muy distintos es el precio de mercado: cuando sube el precio de los alquileres y de las propiedades existentes se logra atraer nuevas inversiones a la construcción, incrementando la oferta de vivienda en el futuro.

COSTOS.

Si hay un aumento en el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda, fruto del incremento de la demanda y un stock relativamente rígido, el promotor de una inversión inmobiliaria comparará antes de decidir invertir dicho precio con el costo de la nueva construcción. En este sentido, en el Gráfico Nº 1 se presenta la evolución del costo de construcción desde 2003, expresado en dólares y en términos reales corregido por el costo de vida (IPC). Las dos series son ascendentes partiendo de niveles muy deprimidos en el piso de la crisis. El incremento real en los cuatro años es del orden del 10% lo que se suma a la apreciación de la moneda desde ese entonces y eleva los precios en dólares en un 70% en relación a dicho momento. ¿Qué elementos de costos explican el aumento? En primer lugar, entre el 2003 y el 2005 los materiales fueron los que mayor empuje tuvieron al alza, fruto de la presión de los mercados internacionales de materias primas y materiales para la construcción sobrecalentados. En este período el sector laboral priorizó la creación de puestos de trabajo y el mantenimiento del poder adquisitivo de los salarios. El año pasado el crecimiento nominal de los precios fue más parejo ayudado por la postergación de la firma de un nuevo convenio salarial. Este ha impactado en el 2007 donde se observa que el costo de la mano de obra subió 16% frente a variaciones inferiores al 10% para materiales y gastos generales. El precio de las propiedades está en dólares y para ello basta mirar los avisos clasificados de El País el domingo o consultar a las inmobiliarias. Por lo tanto, interesa la evolución del costo de la nueva construcción en dólares. Si se miran los avisos clasificados o se busca el precio al que se hacen los nuevos contratos de compraventa se observa un incremento en dicha moneda. El índice de actividad inmobiliaria que elabora el INE tomando en cuenta las compraventas de propiedades horizontales registradas, muestra que el precio promedio en dólares se encuentra en el 2007 un 18% por encima del promedio del 2004.

MOTOR.

El tercer elemento que resta por considerar es el ingreso de los hogares. En tal sentido, si bien el costo de la construcción ha subido en dólares, también lo ha hecho el salario y otros componentes del ingreso. Si en lugar de corregir el costo de la construcción por dólares o por IPC lo hacemos por el índice de salarios medios se observa que el valor del 2003 se mantiene relativamente estable y ha bajado un 2% desde 2005. Por lo tanto, el costo de la construcción ha aumentado fuertemente en dólares pero no se ha despegado de lo que gana mensualmente la gente. Esta situación ha determinado que la demanda de vivienda en la zona turística que vino desde el exterior está dejando su lugar a la demanda interna. Por lo tanto, si bien el fuerte dinamismo que se observara entre 2003 y 2006 en el sector llegó a un techo, la demanda interna potenciada por el crédito puede transformarse en el nuevo motor. Como se expresara, la demanda interna va a seguir empujando los precios hacia arriba y con ello va a atraer nuevas inversiones. Como el crédito no está extendido en todos los segmentos de mercado con seguridad se observarán variaciones de precios relativos en el camino, con lo que las oportunidades de negocios aparecerán en una primera instancia.

IMPACTOS.

Cuando la demanda interna empuja, el primer efecto se observa en los nuevos alquileres. En tal sentido el Gráfico Nº 3 muestra la evolución del alquiler promedio de propiedad horizontal para los nuevos contratos, en términos del salario promedio del año anterior. Se observa una tendencia ascendente continua que en el primer semestre del 2007 se encuentra un 20% por encima de lo observado en el primer semestre del 2005. Sobre los alquileres, el aumento reciente está recogiendo adicionalmente la reacción de los propietarios a la innovación impositiva con vigencia desde el primero de julio pasado. En efecto, el IRPF se incorpora en un mercado con escasa oferta y por lo tanto impacta inicialmente en el precio. Con seguridad el incremento en la demanda va a subir los precios lo suficiente como para atraer nueva inversión. En el Gráfico Nº 4 se muestra la evolución de largo plazo del producto interno bruto del sector de la construcción. El nivel actual del índice es de 105 cuando el piso de la crisis fue 80; por lo tanto, hay una magnífica recuperación hasta el momento en el nivel de actividad. Como se desprende de los niveles anteriores, sin ingresar en un “boom” de la construcción perfectamente se podría estar en niveles de actividad de 120. Por lo tanto, considerando las fuerzas de mercado no existen del lado de la oferta condiciones para un empuje extraordinario en los costos. Su evolución reciente, impulsada por la mano de obra, es el único desafío. Entre el equilibrio de los salarios del sector y del resto de la economía radica el punto crítico por el cual podremos ver un sector dinámico de la economía en los próximos años. El otro tema crítico es la tentación regulatoria que ha presentado el gobierno frente a evoluciones de precios relativos que originan presiones sociales. Frente a las amenazas de controles de precios (por ejemplo los “alquileres del Pepe” en el futuro) la actitud de los inversores va a ser mucho más conservadora. El resultado será un crecimiento del nivel de actividad por debajo del potencial que presenta la coyuntura actual y la exigencia de mayores retornos para arriesgar lo que terminará con alquileres más altos.

Fuente: Economía y Mercado (diario El País)

Con U$S 100 millones construirán cinco lujosas torres de oficinas y apartamentos de hasta 101 metros de altura Arquitecto Andrés Mokobocki tiene seis proyectos en tres manzanas.
El Buceo es hoy un barrio irresistible para inversores inmobiliarios. Cinco torres por U$S 100 millones para uso comercial y residencial es el proyecto más nuevo. Otro arquitecto vio la veta de edificios pequeños, cómodos y bien ubicados.

Un naufragio bautizó el barrio que hoy es un floreciente centro comercial, gastronómico y de inversión inmobiliaria. Para el rescate de las riquezas del galeón nuestra Señora de La Luz, hundido el 2 de julio de 1752, se formó una entidad que se llamó “Sociedad Puerto del Buceo” y estuvo instalada en el lugar donde hoy se encuentra la Aduana de Oribe.
Esa playa sin nombre empezó a ser llamada Buceo de la Luz, que con el tiempo se abrevió: Buceo.

El jueves 23, un consorcio internacional -integrado por capitales uruguayos, argentinos, alemanes e italianos- presentó en la Junta Departamental un proyecto para la construcción de cinco nuevos edificios en el parque Fermín Ferreira: tendrán entre 54 y 101 metros de altura. Estas torres se ubicarán en la zona delimitada por Luis Alberto de Herrera, 26 de Marzo, Pedro Bustamante y Pablo Galarza. El diseño del proyecto es de los arquitectos Ernesto Kimelman y David Rubén Flom junto con el estudio Luis E. Lecueder, y señala que dos de las torres serán destinadas a una zona franca (World Trade Center Free Zone) que fue autorizada por el Poder Ejecutivo a mediados de este mes; otras dos tendrán destino comercial y un quinto edificio residencial apuntará a un público selecto con plantas de 750 metros cuadrados y finas terminaciones. Algunas de las cinco torres superan por su altura a las disposiciones previstas por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para el barrio Buceo. Sin embargo, la envergadura del proyecto determina que la Junta los trate como casos especiales aunque en base a determinadas pautas establecidas por el POT, explicó a El País la integrante de la Comisión de Planeamiento del cuerpo deliberativo, Teresita Ayestarán (Vertiente Artiguista). El proyecto original de las torres fue aprobado en 2002 por la Junta aunque la altura fue determinada en 1993, antes que existiera el Plan de Ordenamiento Territorial.
Al decidir que comenzara la construcción de los edificios, debieron pedir a la Junta una autorización para aumentar un 12% la altura de los edificios. Esto es necesario para incluir sistemas modernos contra incendios solicitados por la Dirección de Bomberos y otros equipos que requieren edificios comerciales: acondicionamientos térmicos, inyección de aire exterior o instalaciones acústicas, entre otras. “No habrá un incremento de los metros cuadrados construidos. Las nuevas tecnologías contra incendios obligan a los inversores a edificar pisos más altos”, dijo la edila oficialista.

A diferencia de lo que sucede con otros emprendimientos inmobiliarios, los inversores adelantaron a los ediles que las cinco torres se construirán “de cualquier forma” aunque la Junta no apruebe el incremento de las alturas en un 12%.
“Esta autorización apunta a construir edificios de mayor calidad en Montevideo. Si no se nos otorga esos permisos, entonces edificaremos torres más bajas, pero de menor calidad” constructiva, dijo a El País el arquitecto Ernesto Kimelman. Por su parte, la edila destacó que estas iniciativas urbanísticas en el Buceo, al igual que las Torres del Prado y el complejo de avenida Italia y Santana muestran un “resurgimiento” de la economía del país.

TENTADOR.

Hasta hace 20 años, el Buceo era el “patio trasero” de la ciudad. Algo similar a lo que pasaba con Punta Carretas en la década de 1970, cuando nadie se interesaba en ese barrio. Lógico; tenía una cárcel en el medio. Los tiempos cambiaron.
Ahora esas zonas pueden definirse como “living comedor con terraza al mar”. En Buceo, en particular, el impulso lo dio el Montevideo Shopping Center. A partir de su inauguración, en 1985, se instalaron una cantidad de servicios: comercios, estaciones de servicio, colegios. El barrio se consolidó. Y con el World Trade Center aparecieron las oficinas, casas de cambio y restaurantes. “Es una zona intermedia entre Carrasco y el Centro, y tiene todo tipo servicios. Es otro polo de oficinas”, dijo Fernando Albanell, de una inmobiliaria de la zona. El barrio está en la mira de inversores desde hace tiempo. Es un lugar tentador para el desarrollo inmobiliario. Un ejemplo concreto fue el polémico proyecto de las Torres del Mercosur, que al final no salió. Este “boom” de la construcción, como se dice en estos casos, sólo se podría frenar con el aumento del valor de los terrenos. Algo de eso ya está pasando, según el arquitecto Andrés Mokobocki, que tiene media docena de proyectos en un radio de tres manzanas. Un terreno de 500 metros se vendió en U$S 285.000, dijo Albanell. Mokobocki sembró carteles en el Buceo: uno de sus edificios está terminado, otro se encuentra en construcción, y el resto comenzarían a ejecutarse antes de fin de año o en el mes de enero. “Nosotros estamos haciendo apartamentos que pueden ser versátiles en cuanto a destino. Por un lado residencial y por otro oficina. E inclusive pueden llegar a tener un carácter comercial, las plantas bajas sobre todo”, dijo el arquitecto. Son edificios de planta baja y cuatro pisos. La altura no supera los 13,50 metros. La fachada ondulada del que está en construcción se empieza a dejar ver en Magariños Cervantes y Galarza.
El edificio tiene un estilo muy moderno y su altura se ajusta al resto de las edificaciones del barrio. Los apartamentos son muy cómodos, según el arquitecto. ¿Los precios? U$S 50.000 los de un dormitorio y U$S 80.000 los de dos. Torres y modernos edificios dominan el paisaje de un barrio que alguna vez se caracterizó por sus ranchos de lata y madera junto al puertito, donde políticos, artistas y personajes populares ejercían la bohemia.

El fantasma del viejo hospital

En 1891, en la orilla oeste del Arroyo de los Chanchos -hoy corre bajo la calle Tomás de Tezanos- se inauguraron los pabellones del hospital Fermín Ferreira, para tuberculosos, tísicos y enfermos del mal de Hansen.
Para los viejitos del Fermín Ferreira cantó Gardel en 1933. Ese predio fue luego un parque y hoy se levanta allí el Montevideo Shopping (inaugurado en 1985), las torres del World Trade Center y otros tres edificios de apartamentos. Desde hace 20 años que es un “obrador” permanente. Las casas de tejas de los 50 y 60 -con firmas como Madueño-Loriente ingeniero civil- comparten las cuadras con residencias nuevas de estilo minimalista, parecidas a las que se construyen en La Barra y José Ignacio.
Paredes y rejas grises. Pisos de baldosas negras, piedra y hierro, laja y ángulos rectos que definen grandes bloques rectangulares.

LOS QUE PONEN LOS LADRILLOS

Mokobocki: “Es un barrio donde confluyen los servicios. Es gran parte del asunto”
Lo que estamos tratando de hacer es producir bienes que se valoricen en el tiempo. Por lo tanto, intentamos que la arquitectura de nuestros edificios tenga la mejor calidad, y que a su vez estén bien ubicados. Y al final, el que invierta, tenga un retorno alto de satisfacción. En el Buceo confluyen variables como la cercanía a la rambla, a los servicios, al Montevideo Shopping, al World Trade Center, y la avenida Rivera, que tiene características comerciales distintas al shopping. ¿Es la zona lo que más valoriza una propiedad? En inglés hay tres reglas: location, location, location (ubicación, ubicación, ubicación). Es gran parte del asunto”.
Kimelman: “Serán edificios inteligentes con espacio para uso público y jardines”
Las cinco torres serán edificios inteligentes y contarán con equipos de última tecnología existente en el mundo para este tipo de inmuebles. Esos edificios, junto con las Torres Náuticas, Caelus y World Trade Center, se transformarán en una nueva centralidad de la ciudad de Montevideo. Esta zona (Buceo) tendrá características diferentes al resto de la ciudad. Las torres también se distinguirán porque son edificios aislados, ocupan muy poca superficie dentro de la zona y dejan mucho espacio para el uso público y jardinería. Su entorno tendrá un paisaje cuidadísimo, que será inédito en Montevideo. Además, las torres contarán con iluminación importada de Italia y equipos acústicos de punta”.

EN OBRAS

Alturas. En la zona del Buceo, la Intendencia de Montevideo habilita la construcción de edificios de una planta baja y cuatro pisos. Son de hasta 13,50 metros de altura. Se permite más altura sobre las avenidas Rivera, Luis Alberto de Herrera y 26 de Marzo.
Excepciones. Los edificios que tiene en carpeta el estudio del arquitecto Andrés Mokobocki (foto) se ajustan a esa normativa. Sin embargo, las torres anunciadas se construirán bajo excepción: tendrán entre 54 y 101 metros.
Oficinas. El Buceo siempre fue un barrio residencial. A partir de la construcción de las torres del World Trade Center, el barrio cambió. Para algunos es otro polo de oficinas en la ciudad.

Fuente: El País

El costo de la construcción de edificios destinados a viviendas cayó 1,51% en julio respecto al mes anterior y acumula un incremento de 2,87% en los primeros siete meses del año, según los datos divulgados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En tanto, en los últimos 12 meses a julio, la suba de los costos de construcción fue 4.92%. En tanto, el índice parcial, que representa los costos del constructor, descendió 1,13% en julio y subió 3,14% en los primeros siete meses del año.
El componente del costo de obras que registró la mayor baja en julio fueron los impuestos (12,33%) debido a la entrada en vigencia en ese mes de la reforma tributaria que redujo el IVA de 23 a 22% y derogó el Cofis.
Las leyes sociales que representan los aportes al Banco de Previsión Social por la mano de obra empleada descendió 3,92%. No obstante, se incrementó el costo de la mano de obra (4,36%); de permisos para la construcción, que incluye tasas municipales por estudio de planos, inspecciones, trámites y habilitación de edificios (4,56%); en menor medida también subieron los materiales (0,17%), en particular los correspondientes a carpintería ( 5,77%), herrería (4,64%) e instalaciones sanitarias (3,40%). Enero-julio.

En los primeros siete meses del año, los costos que más se incrementaron fueron la mano de obra (10%), seguido de los permisos para construcción (8,10%), conexiones definitivas referidas a la energía eléctrica y abastecimiento de agua (6,81%) y materiales para la construcción (3,54%). Los indicadores de costo de la son utilizados como mecanismo de reajuste de los precios en los contratos de construcción en Montevideo.

Fuente: El Observador

EL LUNES DEFINEN CRITERIOS CON LA COMUNA

El nuevo sistema de cálculo de la Contribución Inmobiliaria quedará definido en 20 días, indicaron a Ultimas Noticias fuentes municipales. Agregaron que sigue “siendo crucial” una reunión entre ediles y jerarcas de la comuna capitalina prevista para el lunes en la Junta Departamental.
El prosecretario de la Intendencia Municipal de Montevideo (IMM), Jorge Rodríguez, recordó que la propuesta remitida a la Junta sobre la tributación era “una propuesta de trabajo para perfeccionar”. Rodríguez recordó que el intendente Ricardo Ehrlich definió como criterios básicos para la fijación del tributo la “equidad, eliminación de las franjas, respetar lo social y no recaudar más sino hacer una distribución más justa y realista”. “Con esas pautas se trabajó con ediles, quienes presentaron iniciativas como las que se conocieron ayer; estamos al borde de una propuesta final”, sentenció el prosecretario.
“Entre las ideas de la administración y las de los ediles hay mucha similitud. Por tanto, es un problema de encontrar una fórmula que recoja los criterios consensuados”, finalizó. Los informantes detallaron que el sistema de franjas según los valores de cada inmueble previsto por la IMM originalmente presentaba el problema que “de pasarse por $ 5 de una franja, se le aplicaba la alícuota siguiente a la totalidad del monto imponible”. La franja primera hace a las viviendas de $ 250.000 o menos, correspondiendo una alícuota de 0,25%.
La segunda comprende a los inmuebles cuyo valor está por encima del primer límite y hasta los $ 625.000, con una alícuota de 0,60%. Otra consecuencia de la contrapropuesta de los ediles oficialistas radica en que elimina la Contribución Inmobiliaria mínima de $ 650 pesos prevista por la modificación presupuestal que la IMM remitió a la Junta Departamental.

Fuente: Últimas Noticias